Cómo funciona el comparador de hipotecas
Esta herramienta gratuita compara hasta diez ofertas a la vez calculadas con el sistema de amortización francés, que es el que implementa la calculadora. No publicamos ofertas de bancos ni tipos de mercado: las ofertas las traes tú. Copias de tu FEIN o de la oferta que te ha dado la entidad el importe, el plazo, el TIN sin bonificar, los gastos y las bonificaciones que te piden, y obtienes al instante la cuota mensual, los intereses totales, la TAE estimada y el coste global de cada opción.
La diferencia entre dos ofertas puede estar tanto en la cuota como en lo que hay alrededor. Por eso la herramienta calcula el coste global —cuota, gastos iniciales y gastos recurrentes mientras el préstamo está vivo— y analiza cada bonificación por separado.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
En el sistema francés cada cuota se mantiene constante mientras no cambien el tipo, el plazo ni el capital fuera del calendario previsto. Lo que cambia mes a mes es su composición: al principio la mayor parte son intereses y una pequeña parte amortiza capital; con el tiempo se invierte la proporción. En hipotecas variables o mixtas, y al amortizar para reducir cuota, la herramienta recalcula esa cuota cuando cambian sus condiciones.
La cuota mensual se calcula con esta fórmula, donde C es el capital, i el tipo de interés mensual (el nominal anual dividido entre 12) y n el número de meses:
Si el tipo de interés es 0 %, la cuota es simplemente el capital dividido entre el número de meses.
¿Qué es la TAE y por qué no coincide con el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que aplica el banco al capital pendiente. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una medida más completa: refleja el coste o rendimiento real del préstamo en términos anuales porque incorpora la capitalización mensual de los intereses y los gastos asociados (comisiones, ciertos seguros vinculados, gastos iniciales computables).
La TAE normalmente es igual o mayor que el TIN, y es la cifra que de verdad permite comparar dos hipotecas: dos préstamos con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si uno lleva más gastos. Este comparador calcula la TAE resolviendo la tasa interna de retorno (TIR) de los flujos mensuales reales —cuotas más los gastos que marques como computables— igualándolos con el capital neto recibido.
Bonificaciones: cuándo bajar el tipo te sale caro
Casi ninguna oferta española te da un tipo limpio. Te dan un TIN alto y una lista de productos —nómina, seguro de hogar, seguro de vida, alarma, tarjeta, plan de pensiones— que lo van bajando a cambio de contratarlos. La cuota baja, sí. La pregunta es si baja más de lo que cuestan.
Por cada bonificación indicas tres cosas: cuántos puntos porcentuales baja el TIN, cuánto cuesta el producto con el banco y cuánto te costaría por tu cuenta. Ese tercer dato permite medir el sobrecoste: si el seguro de hogar lo ibas a contratar igual por 180 € y el banco te lo cobra a 380 €, la diferencia atribuible a la vinculación es 200 €. Y si es un seguro de vida que no habrías contratado, deja el coste por tu cuenta a cero.
Con eso, la herramienta hace el cálculo bonificación por bonificación:
- El TIN aplicado es el TIN sin bonificar menos la suma de las bonificaciones que tengas marcadas. Es el tipo con el que se calcula tu cuota.
- El ahorro de cada bonificación es marginal: cuántos intereses pagarías de más, en toda la vida del préstamo, si quitaras solo esa y mantuvieras el resto.
- El sobrecoste es lo que cuesta con el banco menos lo que te costaría fuera, cobrado con su frecuencia mientras el préstamo siga vivo.
- Si el ahorro supera al sobrecoste, compensa; si no, te sale cara y te decimos por cuántos euros.
El resultado depende de cada caso. En el ejemplo de 150.000 € a 25 años, una nómina domiciliada que baja 0,30 puntos y no tiene coste aporta ahorro, mientras un seguro de vida que baja los mismos 0,30 puntos pero cuesta 450 € al año ahorra unos 6.800 € de intereses y cuesta 11.250 €. Y ojo al conjunto: puedes acabar con un TIN bonificado del 2,30 % y una TAE del 3,26 %. Es el mismo préstamo. Lo tienes desarrollado en cómo saber si una bonificación compensa.
En los flujos de la cuota, del coste global y de la TAE entra lo que pagas al banco. El coste alternativo solo se usa para el veredicto: sirve para decidir, no para inflar ni rebajar tus cifras.
Gastos iniciales y gastos periódicos
La herramienta distingue varios tipos de gasto para que la comparación sea realista:
- Gastos iniciales computables en TAE: los que pagas una sola vez y son condición para obtener el préstamo, como la comisión de apertura o la tasación cuando la exige la entidad.
- Otros gastos iniciales: costes que pagas una vez pero que no entran en la TAE, por ejemplo los voluntarios que no te exige el banco. Si la tasación es condición del préstamo, va en la casilla anterior.
- Bonificaciones: los productos vinculados que te rebajan el TIN. Van en su propia tarjeta porque, además de costar dinero, cambian el tipo.
- Gastos periódicos: lo recurrente que no es una bonificación —comunidad, IBI, un seguro que pagarías igual—. Indicas importe, si es mensual o anual y si computa en la TAE. Si un seguro ya está como bonificación, no lo repitas aquí.
Ante la duda de en qué casilla va cada cosa, tienes el criterio detallado en qué gasto va en cada casilla.
Amortización anticipada: ¿bajar la cuota o acortar el plazo?
La herramienta construye el cuadro de amortización mes a mes aplicando lo que aportes sobre el capital pendiente: puedes introducir aportaciones puntuales (un importe y en qué mes o año del préstamo) y una aportación recurrente, mensual o anual.
A partir de ahí hay dos caminos y la herramienta calcula los dos a la vez. Con reducir plazo la cuota no se toca y el préstamo se acaba antes. Con reducir cuota el plazo no se toca y la cuota se recalcula sobre el capital que queda y los meses que faltan. Cuando el TIN es positivo, reducir plazo suele ahorrar más intereses porque el capital adelantado deja de generarlos durante más tiempo; con un TIN del 0 %, ambas opciones ahorran cero intereses. Reducir cuota, en cambio, te devuelve margen cada mes.
La comisión por amortizar la tecleas tú desde tu contrato, con su tope si lo hay: la herramienta parte de 0 y no propone ningún porcentaje. Se calcula sobre el capital que amortizas de más, se resta del ahorro y, si marcas la casilla, entra también en la TAE. Tienes el método completo, con un ejemplo trabajado, en cómo se calcula la amortización anticipada.
Métricas que calcula
- Cuota / mes: la cuota constante de la hipoteca, sin extras.
- Pago medio recurrente: la cuota hipotecaria media más los gastos periódicos y las aportaciones periódicas programadas, prorrateados durante los meses en que el préstamo está vivo.
- Coste medio / mes: divide el coste global —incluidos gastos iniciales y comisión de amortización— entre el plazo efectivo del préstamo.
- TAE estimada: coste real anual equivalente, ya con los gastos y las vinculaciones que hayas marcado.
- TIN aplicado: el tipo que queda tras restar las bonificaciones contratadas. La diferencia frente a la TAE también puede reflejar capitalización, gastos iniciales y otros costes computables, no solo vinculaciones.
- Vinculaciones: saldo neto: lo que ganas o pierdes con el paquete de bonificaciones en toda la vida del préstamo. En negativo, pagas más de lo que ahorras.
- Amortizar: ahorro neto: los intereses que te quitas de encima con tus aportaciones, menos la comisión que pagues por amortizar.
- Plazo efectivo: lo que acabas tardando en pagar el préstamo. Con «reducir cuota» no cambia; con «reducir plazo» se acorta.
- Intereses totales y total cuotas hipoteca: cuánto pagas de intereses y la suma de todas las cuotas.
- Coste global: hipoteca + gastos periódicos mientras exista saldo + gastos iniciales y comisión de amortización. Es la cifra que usa el veredicto para señalar la opción más barata.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé si las bonificaciones de mi hipoteca compensan?
Marca cada producto vinculado que te pide el banco e indica cuántos puntos porcentuales te baja el TIN, cuánto cuesta contratándolo con el banco y cuánto te costaría por tu cuenta (0 si no lo contratarías). La herramienta compara el ahorro de intereses de toda la vida del préstamo con el sobrecoste real y te dice, producto por producto, si compensa y por cuántos euros. Cálculo detallado con un ejemplo.
¿Por qué mi TIN bonificado es bajo pero la TAE sale alta?
Porque la TAE incorpora el coste de los productos que has tenido que contratar para conseguir esa rebaja, y el TIN no. Un tipo bonificado bajo con seguros caros vinculados puede salir más caro que un tipo sin bonificar. Por eso comparar dos ofertas por la cuota mensual engaña.
¿Me interesa más bajar la cuota o acortar el plazo al amortizar?
Con un TIN positivo, reducir plazo suele ahorrar más intereses que reducir cuota porque el capital adelantado deja de generarlos durante más tiempo; con un TIN del 0 %, ambas opciones ahorran cero intereses. Reducir cuota te devuelve margen todos los meses. La herramienta simula las dos con tus cifras y descuenta la comisión que figure en tu contrato. Cálculo detallado con un ejemplo.
¿Publicáis ofertas de bancos o tipos de interés?
No. No tenemos acuerdos con entidades, no publicamos tipos de mercado ni previsiones, y no recomendamos bancos. La herramienta sirve para analizar las ofertas que ya te han dado a ti: los números los pones tú, copiándolos de tu FEIN o de la oferta de la entidad.
¿Los cálculos son exactos?
Las fórmulas siguen el sistema francés y el cálculo de la TAE por TIR. Aun así, es una estimación orientativa: tu entidad puede aplicar redondeos, fechas, comisiones, productos vinculados o supuestos distintos. Contrasta el resultado con la FEIN y la documentación contractual; en hipotecas variables, la TAE, las cuotas y el coste efectivo pueden cambiar.
¿Sirve para hipotecas a tipo variable?
El comparador admite ofertas fijas, variables y mixtas. Para una variable, y para el tramo variable de una mixta, suma el diferencial de la oferta al valor constante del índice que tú elijas. Los escenarios sirven para comparar supuestos propios: no son una previsión y no modelan revisiones sucesivas reales.
¿Guarda mis datos?
La herramienta calcula y guarda tu comparación en este navegador. Al pulsar «Copiar enlace», los datos de la comparación se codifican en el fragmento del enlace para que puedas compartirlos; quien reciba ese enlace podrá leerlos. Puedes borrar el estado local con «Empezar de cero».
Aviso: esta calculadora tiene carácter informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. Antes de contratar una hipoteca consulta las condiciones oficiales de la entidad y, si lo necesitas, a un asesor financiero independiente.