Cómo funciona el comparador de hipotecas
Esta herramienta gratuita compara hasta tres hipotecas a la vez calculadas con el sistema de amortización francés, el más habitual en España. Introduce el importe del préstamo, el plazo en años, el tipo de interés nominal y los gastos, y obtienes al instante la cuota mensual, los intereses totales, la TAE estimada y el coste global de cada opción para decidir cuál te conviene.
¿Qué es el sistema de amortización francés?
En el sistema francés pagas una cuota mensual constante durante toda la vida del préstamo. Lo que cambia mes a mes es su composición: al principio la mayor parte de la cuota son intereses y una pequeña parte amortiza capital; con el tiempo se invierte la proporción y cada vez amortizas más. Es el método que usan casi todos los bancos españoles para hipotecas a tipo fijo.
La cuota mensual se calcula con esta fórmula, donde C es el capital, i el tipo de interés mensual (el nominal anual dividido entre 12) y n el número de meses:
Si el tipo de interés es 0 %, la cuota es simplemente el capital dividido entre el número de meses.
¿Qué es la TAE y por qué no coincide con el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que aplica el banco al capital pendiente. La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una medida más completa: refleja el coste o rendimiento real del préstamo en términos anuales porque incorpora la capitalización mensual de los intereses y los gastos asociados (comisiones, ciertos seguros vinculados, gastos iniciales computables).
La TAE siempre es igual o mayor que el TIN, y es la cifra que de verdad permite comparar dos hipotecas: dos préstamos con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas si uno lleva más gastos. Este comparador calcula la TAE resolviendo la tasa interna de retorno (TIR) de los flujos mensuales reales —cuotas más los gastos que marques como computables— igualándolos con el capital neto recibido.
Gastos iniciales y gastos periódicos
La herramienta distingue varios tipos de gasto para que la comparación sea realista:
- Gastos iniciales computables en TAE: comisiones de apertura, gastos de formalización u otros costes vinculados al préstamo que la normativa incluye en el cálculo de la TAE.
- Otros gastos iniciales: costes que pagas una vez pero que no entran en la TAE (por ejemplo, una tasación que habrías pagado igualmente).
- Gastos periódicos: seguros de hogar, de vida, comunidad, etc. Puedes indicar el importe, si es mensual o anual y decidir individualmente si cada uno computa en la TAE.
Métricas que calcula
- Cuota / mes: la cuota constante de la hipoteca, sin extras.
- Pago medio recurrente: la cuota más el prorrateo mensual de los gastos periódicos.
- Coste medio / mes: añade el prorrateo de los gastos iniciales sobre toda la vida del préstamo.
- TAE estimada: coste real anual equivalente.
- Intereses totales y total cuotas hipoteca: cuánto pagas de intereses y la suma de todas las cuotas.
- Coste global: hipoteca + gastos periódicos + gastos iniciales durante toda la vida del préstamo. Es la cifra que usa el veredicto para señalar la opción más barata.
Preguntas frecuentes
¿Los cálculos son exactos?
Las fórmulas son las estándar del sistema francés y del cálculo de la TAE por TIR. Aun así, es una estimación orientativa: tu banco puede aplicar redondeos, comisiones o productos vinculados distintos. Usa siempre la oferta vinculante (FEIN) del banco para la cifra definitiva.
¿Sirve para hipotecas a tipo variable?
El comparador asume un tipo de interés fijo durante toda la vida del préstamo. Para hipotecas variables (Euríbor + diferencial) puedes usarlo como aproximación introduciendo el tipo previsto, pero la cuota real cambiará en cada revisión.
¿Guarda mis datos?
No. Todos los cálculos se hacen en tu navegador y no se envía ninguna cifra a ningún servidor. Lo único que se almacena localmente es tu preferencia de tema (claro u oscuro).
Aviso: esta calculadora tiene carácter informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. Antes de contratar una hipoteca consulta las condiciones oficiales de la entidad y, si lo necesitas, a un asesor financiero independiente.