Subrogación de hipoteca: cambiar de banco paso a paso

Subrogar una hipoteca es sustituir a una de las partes del préstamo sin cancelarlo ni firmar otro. En España puede ser subrogación de acreedor, para llevar el préstamo a otro banco bajo la Ley 2/1994, o subrogación de deudor, para asumir la hipoteca del vendedor conforme al art. 118 LH.

¿Qué es subrogar y qué tipos hay?

Subrogar una hipoteca es cambiar el acreedor o el deudor sin crear una hipoteca desde cero. Aunque la palabra sea la misma, conviene separar los dos supuestos desde el principio porque las reglas, los costes y los riesgos son diferentes:

• Subrogación de acreedor (cambio de banco). El deudor sigue siendo el mismo; lo que cambia es la entidad que presta. Un banco nuevo «paga» tu préstamo al banco antiguo y pasa a ocupar su posición, con las condiciones que hayas pactado con él. Se regula por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
• Subrogación de deudor (asumir la hipoteca del vendedor). El préstamo y el banco no cambian; lo que cambia es la persona que debe. Quien compra una vivienda hipotecada se coloca en el lugar del vendedor y continúa pagando esa misma hipoteca. Su base legal es el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.

La primera es la operación típica de quien quiere rebajar su cuota o pasar de variable a fijo sin abrir una hipoteca desde cero. La segunda aparece sobre todo en compraventas de obra nueva (asumir la hipoteca del promotor) o de segunda mano con préstamo pendiente. El grueso de esta guía trata la subrogación de acreedor; la de deudor tiene su propia sección más abajo.

¿Cómo funciona el cambio de banco paso a paso?

El cambio de banco sigue el procedimiento del artículo 2 de la Ley 2/1994 cuando el préstamo se tomó mediante escritura pública. En la redacción dada por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, los pasos son estos:

1. Oferta vinculante. El banco dispuesto a subrogarse te presenta una oferta vinculante con las condiciones financieras del nuevo préstamo y un documento informativo sobre los gastos de la subrogación, incluidos los límites máximos legales de la comisión que puede cobrar el banco antiguo.
2. Requerimiento y certificación en 7 días. Si aceptas la oferta, autorizas al banco nuevo a notificarla al antiguo y requerirle una certificación del importe pendiente del préstamo. El banco antiguo debe entregarla en un plazo máximo de siete días naturales.
3. Derecho de enervación en 15 días. Entregada la certificación, el banco antiguo puede «enervar» (frenar) la subrogación si dentro de los quince días naturales siguientes formaliza contigo una novación modificativa del préstamo, es decir, iguala o mejora la oferta. Si no lo hace, la subrogación sigue adelante.
4. Formalización y pago. Basta con que el banco que se subroga declare en la escritura haber pagado al antiguo la cantidad certificada (capital pendiente, intereses y comisiones devengados), incorporando el resguardo de la operación. La ley es tajante: el banco antiguo no puede rechazar el pago.

Ese blindaje del artículo 2 es la clave de la operación: la entidad de origen no puede bloquear la marcha del cliente negándose a cobrar; su única defensa es mejorar sus condiciones dentro del plazo de enervación.

¿Qué compensaciones puede cobrar el banco antiguo?

El banco antiguo puede cobrar una compensación por la cancelación anticipada que provoca la subrogación, con los topes del artículo 23 para préstamos dentro de la Ley 5/2019 (LCCI). Esos topes están siempre limitados por la pérdida financiera efectiva del prestamista (la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo, calculada de forma proporcional al capital reembolsado):

En el tipo variable, los dos primeros supuestos son excluyentes: en la escritura se pacta uno u otro esquema (0,25 % en 3 años o 0,15 % en 5 años), no ambos a la vez. El supuesto del 0,05 % es el que interesa a quien se subroga para pasar de una hipoteca variable a una fija: ese tope lo introdujo el Real Decreto-ley 19/2022; el Real Decreto-ley 8/2023 se limitó después a ampliar el supuesto a las hipotecas mixtas con un tramo fijo inicial de al menos 3 años, manteniendo el mismo porcentaje.

Como la compensación depende de tu tipo de interés, de la antigüedad del préstamo y de la pérdida financiera efectiva, la única forma fiable de conocer el importe es pedirlo por escrito a tu banco y compararlo con el ahorro que promete la nueva oferta. La guía sobre amortizar la hipoteca anticipadamente detalla cómo operan estas compensaciones por reembolso.

¿Qué impuestos y gastos tiene la subrogación?

La subrogación de acreedor goza de exención de AJD y aranceles reducidos, un régimen fiscal y arancelario pensado para que cambiar de banco no sea prohibitivo:

• Exención de AJD (art. 7 de la Ley 2/1994). La escritura que documenta la subrogación está exenta de la cuota gradual del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre documentos notariales. El texto no distingue por tipo de interés, importe ni comunidad autónoma.
• Aranceles reducidos (art. 8 de la Ley 2/1994). Los honorarios notariales se calculan como «documento sin cuantía»; los registrales se calculan sobre el capital pendiente de amortizar con una reducción del 90 %.
• Reparto de gastos y reembolso proporcional (art. 14.1.e de la LCCI). El artículo 2 de la Ley 2/1994 remite al reparto de gastos del artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019. Ese artículo prevé además una regla específica: cuando se produce una subrogación, el banco nuevo (subrogante) debe reintegrar al banco antiguo (subrogado) la parte proporcional del impuesto (AJD) y de los gastos que le correspondieron en el momento de constituir el préstamo. Es un ajuste entre entidades que no recae sobre el cliente.

A estos conceptos puede añadirse la tasación del inmueble, que el banco nuevo puede exigir para valorar la garantía. El reparto general de gastos de formalización se explica en la guía de gastos de una hipoteca.

¿Mi hipoteca es anterior a 2019?

Si una hipoteca anterior se subroga o se nova después del 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 se aplica a esa operación. Con carácter general, la Ley 5/2019 no se aplica a los préstamos firmados antes de su entrada en vigor, pero su disposición transitoria primera introduce dos matices que importan al subrogar:

• La subrogación «activa» la LCCI. Si un préstamo anterior a 2019 es objeto de subrogación o novación después de esa fecha, las previsiones de la Ley 5/2019 pasan a aplicarse a esa operación, y el prestamista debe informar (art. 14) de lo que cambia respecto a lo contratado inicialmente.
• El derecho a pasar a tipo fijo es universal. El derecho de reembolso con el tope del artículo 23.6 (0,05 % durante los 3 primeros años, 0 % después) se aplica cualquiera que sea el momento en que se firmó el contrato. No depende de que exista una subrogación o novación posterior a 2019: es un derecho del prestatario que la disposición transitoria primera reconoce con independencia de la fecha del préstamo.

¿Qué ocurre al comprar una vivienda con hipoteca ya constituida?

Al comprar una vivienda con hipoteca ya constituida puede haber una subrogación de deudor: no cambias de banco, sino que te colocas como nuevo deudor de una hipoteca que ya existe sobre la vivienda que compras. La regula el artículo 118 de la Ley Hipotecaria.

El punto crítico es el consentimiento del banco. Si vendedor y comprador pactan que el comprador se subroga en la deuda personal, el vendedor solo queda liberado de esa obligación si el acreedor (el banco) presta su consentimiento, expreso o tácito. Sin ese consentimiento, la hipoteca —como carga real— se transmite con la finca, pero la obligación personal de pago sigue vinculando al vendedor. Por eso el banco valora tu solvencia como valoraría a cualquier nuevo prestatario y puede aceptar o no la subrogación.

En cuanto a la información y la transparencia, quien se subroga como deudor firma como prestatario a efectos de la LCCI. El artículo 14 obliga al prestamista o al intermediario de crédito a entregar la documentación precontractual (incluida la FEIN), y el artículo 15 impone el acta notarial de transparencia previa a la firma, en la que el notario comprueba que el prestatario ha entendido las condiciones. Estas obligaciones recaen sobre el prestamista y el intermediario, no sobre el vendedor como tal.

¿Cuándo conviene subrogar, novar o pedir una hipoteca nueva?

Subrogar, novar o pedir una hipoteca nueva son tres vías distintas para intentar mejorar la hipoteca. Cambiar de banco por subrogación no es la única vía, por eso conviene compararla con la novación (renegociar con tu propio banco) y con cancelar y abrir una hipoteca nueva en otra entidad:

La tabla es orientativa: la mejor opción depende de las cifras concretas de cada oferta. Antes de decidir, compara la cuota y la TAE de tu préstamo con las de la propuesta nueva. Para entender por qué la TAE es la cifra que manda, revisa la guía sobre la diferencia entre el TIN y la TAE, y si dudas entre tipos, la de hipoteca fija o variable.

¿Qué pasos prácticos ayudan a comparar con la calculadora?

Para valorar una subrogación de acreedor con orden, pide cifras por escrito, compara cuota y TAE y deja margen a la enervación. Estos son los pasos:

1. Pide a tu banco la cifra exacta del capital pendiente y la compensación que aplicaría por reembolso anticipado (con su cálculo).
2. Consigue la oferta vinculante del banco nuevo, con su tipo, su plazo y el documento informativo de gastos de la subrogación.
3. Compara cuota y TAE antes y después. Introduce el capital pendiente, el plazo restante y el tipo de cada escenario en la calculadora de hipotecas para ver la cuota y el coste total de cada opción, y suma la compensación estimada al escenario de subrogar.
4. Deja margen a la enervación: tu banco actual puede contraofertar dentro de los 15 días. Compara también esa mejora si llega.

Ejemplo hipotético e ilustrativo: si a un préstamo variable le quedaran 150.000 € de capital y la nueva oferta rebajara el tipo, el ahorro de cuota tendría que compararse con la compensación por reembolso (hasta los topes de la tabla) y con los gastos que no cubra la exención. Las cifras son inventadas y solo sirven para mostrar el método: usa la calculadora con tus datos reales para obtener la comparación de tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre subrogación de acreedor y de deudor?

La subrogación de acreedor cambia el banco que presta: una entidad nueva paga el préstamo al banco antiguo y ocupa su posición bajo la Ley 2/1994. La subrogación de deudor cambia la persona que debe: quien compra una vivienda hipotecada asume la hipoteca del vendedor conforme al art. 118 de la Ley Hipotecaria.

¿Puede el banco antiguo impedir el cambio a otro banco?

En una subrogación de acreedor, el banco antiguo debe certificar la deuda en 7 días naturales y no puede rechazar el pago. Solo puede frenar la operación si, dentro de los 15 días naturales siguientes a la certificación, formaliza contigo una novación que iguale o mejore la oferta del banco nuevo.

¿Qué gastos reducidos tiene la subrogación?

La escritura de subrogación está exenta de AJD por el art. 7 de la Ley 2/1994. Además, el art. 8 aplica aranceles reducidos: honorarios notariales como documento sin cuantía y honorarios registrales sobre el capital pendiente con reducción del 90 %. Puede añadirse la tasación que pida el banco nuevo.

¿Qué ocurre si compro una vivienda con la hipoteca del vendedor?

Comprar una vivienda con la hipoteca del vendedor es una subrogación de deudor. El comprador pasa a ser prestatario, pero el vendedor solo queda liberado de la obligación personal si el banco consiente la sustitución. Sin ese consentimiento, la hipoteca se transmite como carga real y la deuda personal sigue vinculando al vendedor.

Resumen

• Existen dos subrogaciones: la de acreedor (cambiar de banco, Ley 2/1994) y la de deudor (asumir la hipoteca del vendedor, art. 118 LH).
• En el cambio de banco, el antiguo debe certificar la deuda en 7 días, puede enervar en 15 días mediante novación y no puede rechazar el pago (art. 2 Ley 2/1994).
• La compensación por reembolso está topada por el art. 23 LCCI (0,25 %/0,15 % en variable; 0,05 % al pasar a fijo; 2 % y 1,5 % en fijo), siempre limitada por la pérdida financiera efectiva. El 1 % del art. 3 de la Ley 2/1994 sigue en la ley; su relación con el art. 23 no está resuelta expresamente.
• La escritura de subrogación está exenta de AJD (art. 7) y tiene aranceles reducidos (art. 8); entre bancos hay un reembolso proporcional del AJD y gastos de constitución (art. 14.1.e LCCI).
• El derecho a pasar de variable a fijo con el tope del 0,05 % se aplica sea cual sea la fecha del contrato (DT 1.ª LCCI).
• En la subrogación de deudor, el vendedor solo queda liberado con el consentimiento del banco; el comprador firma como prestatario y tiene acta notarial de transparencia (art. 15).

Compara la cuota y la TAE antes y después de subrogar

Fuentes oficiales

• Ley 2/1994 — subrogación y modificación de préstamos hipotecarios: arts. 2 (procedimiento), 3 (comisión), 7 (exención de AJD) y 8 (aranceles) (BOE, texto consolidado).
• Ley 5/2019 (LCCI) — arts. 14 (transparencia y reparto de gastos), 15 (acta notarial), 23 (reembolso anticipado) y disp. transitoria 1.ª (BOE, texto consolidado).
• Ley Hipotecaria — art. 118 (venta de finca hipotecada y subrogación del comprador) (BOE, texto consolidado).
• Real Decreto-ley 19/2022 — modifica el art. 2 de la Ley 2/1994 y el límite del art. 23.6 LCCI (0,05 %) (BOE, texto consolidado).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni jurídico ni una oferta de préstamo. Los importes son estimaciones orientativas y las condiciones fiscales y de gastos pueden variar por comunidad autónoma y fecha; verifica siempre las condiciones con tu banco, la agencia tributaria autonómica y, para casos concretos, un profesional. La FEIN de la entidad recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos; en hipotecas variables pueden variar después.