Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca
La diferencia entre el TIN y la TAE en una hipoteca es que el TIN calcula la cuota y la TAE incorpora capitalización y gastos vinculados. Por eso dos préstamos con el mismo tipo de interés pueden costar distinto, como muestra el ejemplo de 3,00 %.
¿Qué es el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital que tienes pendiente para calcular los intereses. Es el número que se usa directamente en la fórmula de la cuota mensual del sistema francés (el que usa esta calculadora):
Donde C es el capital, i es el TIN dividido entre 12 (tipo mensual) y n es el número de meses. El TIN, por sí solo, no incluye ningún gasto: ni comisiones, ni seguros, ni la frecuencia con la que se liquidan los intereses. Por eso es un número incompleto para comparar.
¿Qué es la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una medida pensada precisamente para comparar. Refleja el coste real anual del préstamo porque incorpora tres cosas que el TIN ignora:
- La capitalización: al pagarse los intereses mes a mes, el coste efectivo anual es algo mayor que el TIN nominal.
- La comisión de apertura, que por ley engloba el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo (no se cobran aparte).
- Determinados gastos y seguros que sean condición para obtener el préstamo o su precio.
Por construcción, en este cálculo (con capitalización mensual) la TAE es normalmente igual o mayor que el TIN. Si una hipoteca no tuviera ningún gasto, su TAE sería solo un poco superior al TIN (por el efecto de la capitalización mensual). En cuanto añades comisiones o seguros vinculados, la TAE sube y se separa del TIN.
¿Por qué manda la TAE al comparar?
La TAE manda al comparar porque agrupa en un solo porcentaje el coste que el TIN no recoge. Imagina dos hipotecas anunciadas con el mismo TIN: a primera vista parecen idénticas, pero una puede llevar una comisión de apertura de varios cientos de euros y exigir un seguro vinculado, y la otra no llevar nada. La cuota mensual de la hipoteca «pura» será la misma en ambas (depende solo del TIN), pero el coste total no.
La TAE captura esa diferencia en un solo número: cuando dos ofertas tienen TIN parecido, una TAE menor apunta a menor coste.
Cuidado, sin embargo, con comparar TAE entre préstamos de importe o plazo muy distintos: la TAE es una tasa, no un importe. Para decisiones grandes conviene mirar también el coste global en euros a lo largo de toda la vida del préstamo, no solo el porcentaje.
¿Cómo cambia la TAE con el mismo TIN?
La TAE cambia con el mismo TIN cuando una hipoteca incorpora gastos computables y la otra no. En el ejemplo, dos préstamos con 3,00 % de TIN mantienen la misma cuota de 711,32 €/mes, pero no el mismo coste efectivo.
Veámoslo con cifras. Partimos de dos hipotecas idénticas en lo esencial:
- Capital: 150.000 €
- Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)
- TIN: 3,00 % en ambas
Con la fórmula francesa, el tipo mensual es 3,00 % / 12 = 0,25 %. La cuota sale igual en las dos hipotecas, porque el TIN es el mismo:
A lo largo de los 25 años se pagan 300 cuotas. El total exacto es 213.395,09 € (de los cuales 63.395,09 € son intereses), calculado con la cuota sin redondear de 711,31697 €; si multiplicaras la cuota ya redondeada (711,32 € × 300) saldrían 213.396 €, una diferencia que solo se debe al redondeo. Hasta aquí, las dos hipotecas son indistinguibles. La diferencia está en los gastos:
- Hipoteca A — sin gastos: ninguna comisión de apertura, ningún seguro vinculado computable.
- Hipoteca B — con gastos: 1.500 € de comisión de apertura (el 1 % del capital) y un seguro vinculado de 300 € al año que es condición del préstamo y, por tanto, computa en la TAE. En 25 años, ese seguro suma 7.500 €.
La TAE se calcula buscando la tasa que iguala el dinero que realmente recibes con todos los pagos que realmente haces. En la hipoteca A, recibes los 150.000 € íntegros y solo pagas las cuotas; en la B, la comisión de apertura reduce el capital neto recibido a 148.500 € y cada año se añade el seguro a los pagos. El resultado, calculado con la herramienta de comparación, es:
| Concepto | Hipoteca A (sin gastos) | Hipoteca B (con gastos) |
|---|---|---|
| TIN | 3,00 % | 3,00 % |
| Cuota mensual | 711,32 € | 711,32 € |
| Comisión de apertura | 0 € | 1.500 € |
| Seguro vinculado (computable) | 0 € | 300 €/año (7.500 € en 25 años) |
| TAE aproximada | 3,04 % | 3,47 % |
Mismo TIN del 3,00 % y, sin embargo, la TAE pasa de 3,04 % a 3,47 %: casi medio punto de diferencia que el TIN, por sí solo, te ocultaba. Traducido a euros, la hipoteca B te cuesta los 1.500 € de apertura más 7.500 € de seguros a lo largo del préstamo: alrededor de 9.000 € adicionales que la cuota no refleja. Por eso la TAE de la hipoteca A es la señal de que es la opción más barata, aunque el TIN anunciado fuera idéntico.
Matiz de cálculo: la TAE del 3,47 % presupone que el seguro vinculado se imputa con las cuotas de los meses 1, 13, 25, …, 289 (es decir, al final de esos meses), una por cada una de las 25 anualidades. Al calcular la TAE de un contrato real deben usarse las fechas de cobro reales de cada gasto, lo que puede variar ligeramente el resultado.
Compara la cuota y la TAE con nuestra calculadora
¿Qué gastos entran en la TAE y cuáles no?
Entran en la TAE los gastos que forman parte del coste total del crédito; quedan fuera los que pagarías al margen del préstamo o los excluidos por ley.
No todos los gastos de una hipoteca se incluyen en la TAE. Entran los que forman parte del coste total del crédito: los que son condición para obtener el préstamo o parte de su precio (artículo 4 de la Ley 5/2019).
- Sí computan: la comisión de apertura (que por ley ya engloba el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo, art. 14.4 LCCI), los seguros vinculados exigidos como condición del préstamo y la tasación cuando es necesaria para obtener el crédito.
- No computan: gastos que pagarías igualmente al margen del préstamo, los seguros que contratas de forma voluntaria y no condicionan el tipo, y —por exclusión legal expresa— los impuestos de registro de la transmisión de la propiedad.
Como la frontera depende de las condiciones concretas de cada oferta, lo práctico es decidir caso por caso qué gasto marcas como computable. Si quieres ver el efecto exacto en tu caso, puedes introducir tus propios gastos en la calculadora y marcar individualmente cuáles computan en la TAE.
Preguntas frecuentes
¿Para qué sirve el TIN en una hipoteca?
El TIN en una hipoteca sirve para calcular la cuota mensual de capital e intereses. Es el porcentaje que el banco aplica al capital pendiente y, en el sistema francés, se divide entre 12 para obtener el tipo mensual usado en la fórmula de la cuota.
¿Por qué dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE diferente?
Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE diferente porque la TAE incorpora costes que el TIN no refleja. En el ejemplo, ambas tienen 3,00 % de TIN y cuota de 711,32 €/mes, pero la hipoteca B añade 1.500 € de apertura y 300 € al año de seguro vinculado.
¿Qué gastos debe revisar al mirar la TAE?
Al mirar la TAE debe revisar los gastos que forman parte del coste total del crédito: comisión de apertura, seguros vinculados exigidos como condición del préstamo y tasación cuando es necesaria para obtener el crédito. Quedan fuera los gastos ajenos al préstamo, los seguros voluntarios y los impuestos de registro de la transmisión de la propiedad.
¿Conviene mirar también euros además de la TAE?
Sí. La TAE es una tasa y no un importe, por lo que en decisiones grandes conviene revisar también el coste global en euros durante toda la vida del préstamo. En el ejemplo, la hipoteca B añade unos 9.000 € por la comisión de apertura y el seguro vinculado.
Resumen
- El TIN es el tipo «desnudo»: solo sirve para calcular la cuota, no para comparar.
- La TAE incluye capitalización y gastos vinculados, y por eso es la cifra para comparar ofertas.
- Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas: revisa siempre la TAE y, además, el coste total en euros.
- La FEIN que te entrega el banco recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos; en una hipoteca variable, la TAE, las cuotas y el coste efectivo pueden cambiar.
Fuentes oficiales
- Ley 5/2019 (LCCI) — art. 4 (definición de coste total del crédito y TAE), BOE texto consolidado.
- Banco de España — Portal del Cliente Bancario (TIN y TAE).
Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. Los cálculos son estimaciones orientativas; tu banco puede aplicar redondeos, comisiones o productos vinculados distintos. Antes de contratar una hipoteca consulta las condiciones oficiales de la entidad y, si lo necesitas, a un asesor financiero independiente.
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