Diferencia entre TIN y TAE en una hipoteca

Cuando comparas ofertas de hipoteca aparecen dos porcentajes que parecen lo mismo pero no lo son: el TIN y la TAE. Entender la diferencia entre el TIN y la TAE es lo que te permite saber qué hipoteca es realmente más barata, porque dos préstamos con el mismo tipo de interés pueden costar muy distinto según los gastos que lleven asociados.

Qué es el TIN

El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje que el banco aplica al capital que tienes pendiente para calcular los intereses. Es el número que se usa directamente en la fórmula de la cuota mensual del sistema francés (el que usa esta calculadora):

Donde C es el capital, i es el TIN dividido entre 12 (tipo mensual) y n es el número de meses. El TIN, por sí solo, no incluye ningún gasto: ni comisiones, ni seguros, ni la frecuencia con la que se liquidan los intereses. Por eso es un número incompleto para comparar.

Qué es la TAE

La TAE (Tasa Anual Equivalente) es una medida pensada precisamente para comparar. Refleja el coste real anual del préstamo porque incorpora tres cosas que el TIN ignora:

• La capitalización: al pagarse los intereses mes a mes, el coste efectivo anual es algo mayor que el TIN nominal.
• La comisión de apertura, que por ley engloba el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo (no se cobran aparte).
• Determinados gastos y seguros que sean condición para obtener el préstamo o su precio.

Por construcción, en este cálculo (con capitalización mensual) la TAE es normalmente igual o mayor que el TIN. Si una hipoteca no tuviera ningún gasto, su TAE sería solo un poco superior al TIN (por el efecto de la capitalización mensual). En cuanto añades comisiones o seguros vinculados, la TAE sube y se separa del TIN.

Por qué la TAE manda al comparar

Imagina dos hipotecas anunciadas con el mismo TIN. A primera vista parecen idénticas. Pero una puede llevar una comisión de apertura de varios cientos de euros y exigir un seguro vinculado, y la otra no llevar nada. La cuota mensual de la hipoteca «pura» será la misma en ambas (depende solo del TIN), pero el coste total no. La TAE captura esa diferencia en un solo número: por eso, cuando dos ofertas tienen TIN parecido, la que tenga menor TAE suele ser la más barata.

Cuidado, sin embargo, con comparar TAE entre préstamos de importe o plazo muy distintos: la TAE es una tasa, no un importe. Para decisiones grandes conviene mirar también el coste global en euros a lo largo de toda la vida del préstamo, no solo el porcentaje.

Ejemplo ilustrativo: mismo TIN, distinta TAE

Veámoslo con cifras. Partimos de dos hipotecas idénticas en lo esencial:

• Capital: 150.000 €
• Plazo: 25 años (300 cuotas mensuales)
• TIN: 3,00 % en ambas

Con la fórmula francesa, el tipo mensual es 3,00 % / 12 = 0,25 %. La cuota sale igual en las dos hipotecas, porque el TIN es el mismo:

A lo largo de los 25 años se pagan 300 cuotas. El total exacto es 213.395,09 € (de los cuales 63.395,09 € son intereses), calculado con la cuota sin redondear de 711,31697 €; si multiplicaras la cuota ya redondeada (711,32 € × 300) saldrían 213.396 €, una diferencia que solo se debe al redondeo. Hasta aquí, las dos hipotecas son indistinguibles. La diferencia está en los gastos:

• Hipoteca A — sin gastos: ninguna comisión de apertura, ningún seguro vinculado computable.
• Hipoteca B — con gastos: 1.500 € de comisión de apertura (el 1 % del capital) y un seguro vinculado de 300 € al año que es condición del préstamo y, por tanto, computa en la TAE. En 25 años, ese seguro suma 7.500 €.

La TAE se calcula buscando la tasa que iguala el dinero que realmente recibes con todos los pagos que realmente haces. En la hipoteca A, recibes los 150.000 € íntegros y solo pagas las cuotas; en la B, la comisión de apertura reduce el capital neto recibido a 148.500 € y cada año se añade el seguro a los pagos. El resultado, calculado con la herramienta de comparación, es:

Mismo TIN del 3,00 % y, sin embargo, la TAE pasa de 3,04 % a 3,47 %: casi medio punto de diferencia que el TIN, por sí solo, te ocultaba. Traducido a euros, la hipoteca B te cuesta los 1.500 € de apertura más 7.500 € de seguros a lo largo del préstamo: alrededor de 9.000 € adicionales que la cuota no refleja. Por eso la TAE de la hipoteca A es la señal de que es la opción más barata, aunque el TIN anunciado fuera idéntico.

Matiz de cálculo: la TAE del 3,47 % presupone que el seguro vinculado se imputa con las cuotas de los meses 1, 13, 25, …, 289 (es decir, al final de esos meses), una por cada una de las 25 anualidades. Al calcular la TAE de un contrato real deben usarse las fechas de cobro reales de cada gasto, lo que puede variar ligeramente el resultado.

Compara la cuota y la TAE con nuestra calculadora

Qué gastos entran en la TAE (y cuáles no)

No todos los gastos de una hipoteca se incluyen en la TAE. Entran los que forman parte del coste total del crédito: los que son condición para obtener el préstamo o parte de su precio (artículo 4 de la Ley 5/2019).

• Sí computan: la comisión de apertura (que por ley ya engloba el estudio, la tramitación y la concesión del préstamo, art. 14.4 LCCI), los seguros vinculados exigidos como condición del préstamo y la tasación cuando es necesaria para obtener el crédito.
• No computan: gastos que pagarías igualmente al margen del préstamo, los seguros que contratas de forma voluntaria y no condicionan el tipo, y —por exclusión legal expresa— los impuestos de registro de la transmisión de la propiedad.

Como la frontera depende de las condiciones concretas de cada oferta, lo práctico es decidir caso por caso qué gasto marcas como computable. Si quieres ver el efecto exacto en tu caso, puedes introducir tus propios gastos en la calculadora y marcar individualmente cuáles computan en la TAE.

Resumen

• El TIN es el tipo «desnudo»: solo sirve para calcular la cuota, no para comparar.
• La TAE incluye capitalización y gastos vinculados, y por eso es la cifra para comparar ofertas.
• Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas: revisa siempre la TAE y, además, el coste total en euros.
• La FEIN que te entrega el banco recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos; en una hipoteca variable, la TAE, las cuotas y el coste efectivo pueden cambiar.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI) — art. 4 (definición de coste total del crédito y TAE), BOE texto consolidado.
• Banco de España — Portal del Cliente Bancario (TIN y TAE).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. Los cálculos son estimaciones orientativas; tu banco puede aplicar redondeos, comisiones o productos vinculados distintos. Antes de contratar una hipoteca consulta las condiciones oficiales de la entidad y, si lo necesitas, a un asesor financiero independiente.