Pasos para comprar una vivienda

Los pasos para comprar una vivienda son la secuencia de decisiones y comprobaciones que lleva desde el ahorro inicial hasta la firma ante notario, los impuestos y el registro. Esta guía los ordena fase a fase para obra nueva en España y vivienda de segunda mano, con los documentos que necesitarás en cada etapa.

¿Qué debes revisar antes de buscar vivienda?

Antes de buscar vivienda, debes saber qué puedes permitirte y qué fondos propios necesitas. Esta guía no fija porcentajes recomendados (cuánto financia el banco, cuánto ahorrar o qué esfuerzo asumir dependen de cada entidad, normativa y situación personal). Lo estable son dos fórmulas que puedes aplicar con tus propias cifras:

La financiación que conceda el banco no tiene por qué cubrir el total de la operación, así que la diferencia la aportas tú. Al calcular el esfuerzo, ten en cuenta todas tus deudas (otros préstamos y tarjetas), no solo la hipoteca; cuanto mayor sea ese cociente, menos margen tendrás.

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Documentos que te pedirá el banco para el estudio

• Documento de identidad de cada titular: DNI (españoles) o, si eres extranjero, pasaporte y, según el caso, la TIE (tarjeta de identidad de extranjero) que acredita el NIE (el NIE es un número de identificación, no un documento por sí mismo).
• Contratos de trabajo y últimas nóminas (o trimestres y declaraciones si eres autónomo).
• Última declaración de la renta (IRPF) y vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios de los últimos meses y justificante de tus ahorros.
• Información de otras deudas (préstamos y tarjetas) para calcular tu ratio de endeudamiento.

¿Qué se firma en la reserva y las arras?

En la reserva y las arras se fija el precio, el plazo y, normalmente, una cantidad a cuenta. Cuando has elegido la vivienda, se formaliza una reserva y después un contrato de arras o un contrato privado de compraventa con el promotor o el vendedor. Un consejo importante: pide que el contrato incluya una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca, para no perder lo entregado si el banco finalmente no te financia.

Si compras sobre plano, la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar la devolución de las cantidades que entregas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde que obtiene la licencia de edificación. Esa garantía debe ser individual (aval bancario o seguro) por cada comprador, y los importes han de ingresarse en una cuenta especial separada del resto de fondos del promotor y destinada solo a la obra. Sin esa garantía, no entregues anticipos.

¿Qué comprobaciones conviene hacer antes de escriturar?

Antes de firmar conviene verificar que todo está en regla. Es la fase en la que más disgustos se evitan:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita la titularidad, las cargas y las limitaciones registrales (hipoteca pendiente de cancelar, embargos…); por sí sola no acredita toda la capacidad jurídica para vender, que se comprueba aparte.
• Identidad y capacidad del vendedor: que quien firma es el propietario (o tiene poder bastante) y, si la vivienda es ganancial o hay copropietarios, el consentimiento de todos.
• Deudas con la comunidad de propietarios: certificado de estar al corriente y posibles derramas aprobadas o previstas.
• IBI y otros tributos locales al corriente de pago.
• Ocupantes y arrendamientos: que se entrega libre de ocupantes y, si está alquilada, en qué condiciones (posible derecho de adquisición preferente del inquilino).
• Situación urbanística: que no haya infracciones, expedientes o situación de fuera de ordenación; en vivienda usada, la ITE/IEE (inspección o evaluación del edificio) cuando sea exigible.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética (obligatorio en la venta).
• En obra nueva: escritura de obra nueva y división horizontal, Libro del Edificio, certificado final de obra y seguro decenal de daños estructurales.

¿Qué documentación precontractual exige la hipoteca?

La hipoteca exige una tasación oficial y la documentación de transparencia de la Ley 5/2019 antes de firmar. En paralelo a la compra tramitas la hipoteca. La tasación oficial del inmueble, que paga el cliente y exige el banco, fija el valor sobre el que se calcula cuánto te presta; puedes aportar tú una tasación válida de una sociedad homologada por el Banco de España y el banco está obligado a aceptarla. Después, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículos 14 y 15, comprobados a 13 de junio de 2026) te protege con un periodo de transparencia: el banco debe entregarte, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma, la documentación de su artículo 14, y la notaría verifica que la has recibido y entendido. Los documentos clave son:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es la oferta vinculante del banco y recoge las condiciones núcleo del préstamo (capital, plazo, tipo, cuotas, comisiones y TAE); se mantiene vinculante durante el plazo pactado, como mínimo 10 días.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): avisos de las cláusulas y riesgos relevantes del préstamo.
• Copia del proyecto de contrato e información del reparto de gastos entre banco y cliente.
• En préstamos variables o mixtos, un documento con escenarios de cuota según evolucione el índice.
• Condiciones de los seguros u otros productos exigidos como vinculados.
• Acta notarial previa de transparencia material, gratuita y ante el notario que eliges libremente; debes acudir a otorgarla como muy tarde el día anterior a la firma de la escritura, y sin ella no se puede firmar la hipoteca.

Esta es la fase para comparar de verdad. No te fijes solo en el TIN: lo que de verdad mide el coste de la hipoteca es la TAE. Si tienes varias ofertas, conviene entender bien la diferencia entre el TIN y la TAE y enfrentarlas con cifras.

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¿Qué se firma ante notario?

Llegado el día, se firman ante notario la escritura pública de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario. El notario exige acreditar el medio de pago (cheque bancario o transferencia) y te entrega copia simple de las escrituras. En obra nueva, la promotora emite la factura con el IVA desglosado.

¿Qué trámites quedan tras la firma?

Tras la firma quedan los trámites finales. En la hipoteca, la Ley 5/2019 atribuye al banco la notaría, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del préstamo, mientras que la tasación corre a cargo del cliente. En la compraventa en sí, los impuestos dependen del tipo de vivienda: la obra nueva puede estar sujeta a IVA y AJD al tipo aplicable en la fecha y el territorio; la segunda mano, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según la comunidad autónoma. Consulta el tipo aplicable en tu comunidad y en la fecha de tu operación, porque varían.

Quedan por completar:

• Autoliquidación de los impuestos que correspondan (AJD en obra nueva, ITP en segunda mano): cada uno tiene su propio plazo, que varía según el tributo y la comunidad autónoma (días hábiles, un mes u otros). El IVA de la obra nueva no se autoliquida: se paga al promotor junto con el precio.
• Inscripción de tu compra en el Registro de la Propiedad: corresponde al comprador, que puede tramitarla directamente o a través de una gestoría; el coste de inscribir la garantía hipotecaria lo soporta el banco (el canal de tramitación depende de la operación).
• Alta o cambio de titularidad de los suministros (luz, agua, gas) y de la comunidad de propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos prepara el comprador antes del estudio hipotecario?

Antes del estudio hipotecario, el comprador prepara documento de identidad de cada titular, contratos de trabajo y últimas nóminas o documentación de autónomo, última declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios, justificante de ahorros e información de otras deudas. El banco usa esos datos para calcular la ratio de endeudamiento.

¿Qué protege al comprador si compra sobre plano?

Si el comprador compra sobre plano, la Ley 38/1999 obliga al promotor a garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incluidos impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde que obtiene la licencia de edificación. La garantía debe ser individual y los importes deben ingresarse en una cuenta especial.

¿Qué entrega debe hacer el banco antes de firmar la hipoteca?

Antes de firmar la hipoteca, la Ley 5/2019 exige que el banco entregue la documentación del artículo 14 con una antelación mínima de 10 días naturales. Entre los documentos están la FEIN, la FiAE, la copia del proyecto de contrato, el reparto de gastos, los escenarios de cuota y las condiciones de seguros vinculados.

¿Qué impuestos y registros quedan después de la compraventa?

Después de la compraventa quedan la autoliquidación de los impuestos que correspondan, la inscripción de la compra en el Registro de la Propiedad y el alta o cambio de titularidad de suministros y comunidad. En obra nueva puede haber IVA y AJD; en segunda mano, ITP según la comunidad autónoma.

Resumen

Los pasos para comprar una vivienda van del ahorro y el estudio de financiación a la firma e impuestos, pasando por la reserva, las comprobaciones registrales y la documentación precontractual de la hipoteca. La parte donde más dinero se juega es la comparación de hipotecas: ahí es donde una buena elección te ahorra miles de euros a lo largo del préstamo. Ten siempre presente que los datos legales y fiscales de esta guía son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y la fecha; confirma cada cifra con fuentes oficiales y profesionales.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI), arts. 14 y 15 — documentación precontractual y acta notarial previa (BOE).
• Ley 38/1999 (LOE), Disposición Adicional Primera — garantía de cantidades a cuenta en vivienda en construcción (BOE).
• Código Civil, art. 1455 — gastos de la compraventa (BOE).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una oferta de préstamo. Los datos normativos y de impuestos son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y la fecha. Antes de contratar una hipoteca o comprar una vivienda consulta las condiciones oficiales y, si lo necesitas, a un asesor independiente.