Pasos para comprar una vivienda

Comprar una vivienda es probablemente la operación económica más grande de tu vida, y se compone de muchos pasos encadenados en los que es fácil perderse. Esta guía recorre los pasos para comprar una vivienda en orden, fase a fase, e incluye en cada uno la lista de documentos que necesitarás tener a mano. Está pensada sobre todo para la compra de obra nueva en España, aunque la mayor parte sirve también para la vivienda de segunda mano.

1. Antes de buscar: ahorro y capacidad de pago

El primer paso no es ver pisos, sino saber qué puedes permitirte. Esta guía no fija porcentajes recomendados (cuánto financia el banco, cuánto ahorrar o qué esfuerzo asumir dependen de cada entidad, normativa y situación personal). Lo estable son dos fórmulas que puedes aplicar con tus propias cifras:

La financiación que conceda el banco no tiene por qué cubrir el total de la operación, así que la diferencia la aportas tú. Al calcular el esfuerzo, ten en cuenta todas tus deudas (otros préstamos y tarjetas), no solo la hipoteca; cuanto mayor sea ese cociente, menos margen tendrás.

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Documentos que te pedirá el banco para el estudio

• Documento de identidad de cada titular: DNI (españoles) o, si eres extranjero, pasaporte y, según el caso, la TIE (tarjeta de identidad de extranjero) que acredita el NIE (el NIE es un número de identificación, no un documento por sí mismo).
• Contratos de trabajo y últimas nóminas (o trimestres y declaraciones si eres autónomo).
• Última declaración de la renta (IRPF) y vida laboral actualizada.
• Extractos bancarios de los últimos meses y justificante de tus ahorros.
• Información de otras deudas (préstamos y tarjetas) para calcular tu ratio de endeudamiento.

2. Reserva y contrato de arras

Cuando has elegido la vivienda, se formaliza una reserva y después un contrato de arras o un contrato privado de compraventa con el promotor o el vendedor. Este documento fija el precio y el plazo, y suele incluir una cantidad a cuenta. Un consejo importante: pide que el contrato incluya una cláusula que condicione la compra a la concesión de la hipoteca, para no perder lo entregado si el banco finalmente no te financia.

Si compras sobre plano, la Ley de Ordenación de la Edificación obliga al promotor a garantizar la devolución de las cantidades que entregas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero, desde que obtiene la licencia de edificación. Esa garantía debe ser individual (aval bancario o seguro) por cada comprador, y los importes han de ingresarse en una cuenta especial separada del resto de fondos del promotor y destinada solo a la obra. Sin esa garantía, no entregues anticipos.

3. Comprobaciones antes de escriturar

Antes de firmar conviene verificar que todo está en regla. Es la fase en la que más disgustos se evitan:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: acredita la titularidad, las cargas y las limitaciones registrales (hipoteca pendiente de cancelar, embargos…); por sí sola no acredita toda la capacidad jurídica para vender, que se comprueba aparte.
• Identidad y capacidad del vendedor: que quien firma es el propietario (o tiene poder bastante) y, si la vivienda es ganancial o hay copropietarios, el consentimiento de todos.
• Deudas con la comunidad de propietarios: certificado de estar al corriente y posibles derramas aprobadas o previstas.
• IBI y otros tributos locales al corriente de pago.
• Ocupantes y arrendamientos: que se entrega libre de ocupantes y, si está alquilada, en qué condiciones (posible derecho de adquisición preferente del inquilino).
• Situación urbanística: que no haya infracciones, expedientes o situación de fuera de ordenación; en vivienda usada, la ITE/IEE (inspección o evaluación del edificio) cuando sea exigible.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y certificado de eficiencia energética (obligatorio en la venta).
• En obra nueva: escritura de obra nueva y división horizontal, Libro del Edificio, certificado final de obra y seguro decenal de daños estructurales.

4. La hipoteca: documentación precontractual

En paralelo a la compra tramitas la hipoteca. La tasación oficial del inmueble, que paga el cliente y exige el banco, fija el valor sobre el que se calcula cuánto te presta; puedes aportar tú una tasación vigente de una sociedad homologada por el Banco de España y el banco está obligado a aceptarla. Después, la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículos 14 y 15, comprobados a 13 de junio de 2026) te protege con un periodo de transparencia: el banco debe entregarte, con una antelación mínima de 10 días naturales a la firma, la documentación de su artículo 14, y la notaría verifica que la has recibido y entendido. Los documentos clave son:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): es la oferta vinculante del banco y recoge las condiciones núcleo del préstamo (capital, plazo, tipo, cuotas, comisiones y TAE); se mantiene vinculante durante el plazo pactado, como mínimo 10 días.
• FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): avisos de las cláusulas y riesgos relevantes del préstamo.
• Copia del proyecto de contrato e información del reparto de gastos entre banco y cliente.
• En préstamos variables o mixtos, un documento con escenarios de cuota según evolucione el índice.
• Condiciones de los seguros u otros productos exigidos como vinculados.
• Acta notarial previa de transparencia material, gratuita y ante el notario que eliges libremente; debes acudir a otorgarla como muy tarde el día anterior a la firma de la escritura, y sin ella no se puede firmar la hipoteca.

Esta es la fase para comparar de verdad. No te fijes solo en el TIN: lo que de verdad mide el coste de la hipoteca es la TAE. Si tienes varias ofertas, conviene entender bien la diferencia entre el TIN y la TAE y enfrentarlas con cifras.

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5. Firma ante notario

Llegado el día, se firman ante notario la escritura pública de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario. El notario exige acreditar el medio de pago (cheque bancario o transferencia) y te entrega copia simple de las escrituras. En obra nueva, la promotora emite la factura con el IVA desglosado.

6. Impuestos, registro y altas

Tras la firma quedan los trámites finales. En la hipoteca, la Ley 5/2019 atribuye al banco la notaría, el registro, la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del préstamo, mientras que la tasación corre a cargo del cliente. En la compraventa en sí, los impuestos dependen del tipo de vivienda: la obra nueva puede estar sujeta a IVA y AJD al tipo aplicable en la fecha y el territorio; la segunda mano, al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según la comunidad autónoma. Consulta el tipo aplicable en tu comunidad y en la fecha de tu operación, porque varían.

Quedan por completar:

• Autoliquidación de los impuestos que correspondan (AJD en obra nueva, ITP en segunda mano): cada uno tiene su propio plazo, que varía según el tributo y la comunidad autónoma (días hábiles, un mes u otros). El IVA de la obra nueva no se autoliquida: se paga al promotor junto con el precio.
• Inscripción de tu compra en el Registro de la Propiedad: corresponde al comprador, que puede tramitarla directamente o a través de una gestoría; el coste de inscribir la garantía hipotecaria lo soporta el banco (el canal de tramitación depende de la operación).
• Alta o cambio de titularidad de los suministros (luz, agua, gas) y de la comunidad de propietarios.

En resumen

Los pasos para comprar una vivienda van del ahorro y el estudio de financiación a la firma e impuestos, pasando por la reserva, las comprobaciones registrales y la documentación precontractual de la hipoteca. La parte donde más dinero se juega es la comparación de hipotecas: ahí es donde una buena elección te ahorra miles de euros a lo largo del préstamo. Ten siempre presente que los datos legales y fiscales de esta guía son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y la fecha; confirma cada cifra con fuentes oficiales y profesionales.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI), arts. 14 y 15 — documentación precontractual y acta notarial previa (BOE).
• Ley 38/1999 (LOE), Disposición Adicional Primera — garantía de cantidades a cuenta en vivienda en construcción (BOE).
• Código Civil, art. 1455 — gastos de la compraventa (BOE).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni legal, ni una oferta de préstamo. Los datos normativos y de impuestos son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y la fecha. Antes de contratar una hipoteca o comprar una vivienda consulta las condiciones oficiales y, si lo necesitas, a un asesor independiente.