Gastos de una hipoteca: quién paga cada uno

Antes de firmar una hipoteca conviene saber exactamente qué gastos lleva y quién paga cada uno. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el reparto cambió de forma radical: el banco asume la mayor parte de los gastos de constitución y al cliente le quedan solo unos pocos. Esta guía explica ese reparto legal, qué regula cada concepto y qué pasa con las hipotecas firmadas antes de la ley.

El cambio de la Ley 5/2019

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), en vigor desde el 16 de junio de 2019, fijó en su artículo 14 quién paga cada gasto de formalización de la hipoteca. Hasta entonces, los contratos bancarios trasladaban casi todos esos gastos al cliente mediante cláusulas que los tribunales acabaron declarando abusivas. Tras la ley, el reparto quedó claro y es de obligado cumplimiento.

Tabla resumen: quién paga cada gasto

El AJD: el impuesto que paga el banco

El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) es uno de los gastos de constitución de la hipoteca. Desde el Real Decreto-ley 17/2018 (en vigor el 10 de noviembre de 2018), el sujeto pasivo en las escrituras de préstamo hipotecario es el prestamista, es decir, el banco. Antes lo pagaba el cliente, y fue precisamente la polémica sobre este impuesto la que precipitó el cambio legal.

El AJD no se calcula sobre el capital del préstamo, sino sobre la responsabilidad hipotecaria total (capital + intereses + costas garantizadas), una cifra superior al capital prestado. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, por lo que varía de una a otra. Como ese tipo depende de la normativa autonómica aplicable —que cambia— y del supuesto concreto (en las hipotecas se aplica el previsto para cuando el prestamista es el sujeto pasivo, que en algunas comunidades difiere del tipo general de documentos notariales), el dato exacto debes consultarlo en la agencia tributaria de tu comunidad autónoma. (Las bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad suelen aplicarse al impuesto de la compra de la vivienda, no a la escritura del préstamo, cuyo sujeto pasivo es el banco.)

De qué depende cada importe

Esta guía no recoge precios concretos: cambian y no son un dato estable. Lo que sí es estable es cómo se determina cada uno y a quién pedírselo:

La tasación: el gasto que sigue siendo tuyo

La tasación del inmueble es el único gasto de formalización que la Ley 5/2019 mantiene expresamente a cargo del cliente. Es obligatoria para que el banco conceda la hipoteca y debe realizarla una sociedad homologada por el Banco de España, y la tasación tiene una validez de 6 meses: pasado ese plazo caduca y habría que repetirla. Aunque la abone el cliente, su coste se incluye en la TAE cuando la tasación es necesaria para obtener el préstamo, porque forma parte del coste total del crédito (artículo 4 de la Ley 5/2019).

Un detalle útil: el banco está obligado a aceptar cualquier tasación válida que aportes, hecha por un tasador homologado, aunque no sea el suyo. Eso te permite comparar precios entre sociedades de tasación.

La comisión de apertura

La comisión de apertura es legal, pero está regulada por el artículo 14.4 de la Ley 5/2019: debe cobrarse una sola vez y englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo (no pueden cobrarse aparte) e informarse con claridad antes de firmar. Su importe es libre y negociable: varía según la entidad y puede no aplicarse.

Como la tasación necesaria, la comisión de apertura entra en la TAE: forma parte del coste real del préstamo. Además, es negociable: merece la pena pedir que la quiten o la reduzcan. Si quieres ver cuánto encarece realmente tu hipoteca, puedes introducir la comisión de apertura en la calculadora y marcarla como gasto que computa en la TAE. Para entender por qué la TAE es la cifra que manda al comparar, revisa la guía sobre la diferencia entre el TIN y la TAE.

¿Y si firmé la hipoteca antes de 2019?

Las hipotecas firmadas antes del 16 de junio de 2019 solían cargar al cliente gastos que el Tribunal Supremo ha declarado abusivos. Recuperarlos exige que la cláusula de gastos se declare nula (por un juzgado, o que el banco la reconozca) y el resultado depende del contrato concreto y del régimen de prescripción aplicable. Cuando procede, la jurisprudencia reparte así cada concepto:

• Notaría: se reparte normalmente al 50 % entre banco y cliente (STS 49/2019, de 23 de enero de 2019, ECLI:ES:TS:2019:105).
• Registro de la Propiedad: lo devuelve íntegramente el banco (misma doctrina del Pleno de 23 de enero de 2019).
• Gestoría: íntegramente el banco (STS 555/2020, de 26 de octubre de 2020, ECLI:ES:TS:2020:3453).
• Tasación: íntegramente el banco (STS 35/2021, de 27 de enero de 2021; ROJ STS 61/2021, ECLI:ES:TS:2021:61).
• AJD antiguo: por regla general no es recuperable del banco, porque en las hipotecas anteriores al 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo era el cliente según la normativa de entonces.

Sobre el plazo para reclamar, el Tribunal Supremo, siguiendo al Tribunal de Justicia de la UE (STS 857/2024, ECLI:ES:TS:2024:3076), fijó que la prescripción no empieza a contar desde que se pagaron los gastos, sino desde la firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula. Como excepción, ese plazo puede adelantarse si el banco prueba que ese consumidor concreto ya conocía el carácter abusivo de la cláusula. Por tanto, no puede afirmarse de antemano si una reclamación sigue siendo posible: solo puede determinarse examinando el contrato concreto, la nulidad de la cláusula, las fechas y el régimen de prescripción aplicable. Consúltalo con un abogado.

Resumen

• Desde la Ley 5/2019, el banco paga notaría, registro, gestoría y AJD.
• El cliente paga solo la tasación, las copias de la escritura que solicite y la comisión de apertura si está pactada.
• El AJD lo paga el banco y su tipo lo fija cada comunidad autónoma (consúltalo en tu agencia tributaria autonómica).
• La comisión de apertura entra en la TAE y es negociable.
• En hipotecas anteriores a junio de 2019 puede reclamarse la devolución de gastos abusivos si se declara nula la cláusula; depende de cada caso y del régimen de prescripción.

Calcula el coste real de tu hipoteca, gastos incluidos

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI) — arts. 4 (coste total del crédito), 14 (transparencia) y 23 (BOE, texto consolidado).
• Real Decreto-ley 17/2018 — el prestamista es el sujeto pasivo del AJD (BOE).
• Código Civil, art. 1455 — gastos de la compraventa (BOE).
• Tribunal Supremo: STS 49/2019 (notaría al 50 % y registro al banco, ECLI:ES:TS:2019:105); STS 555/2020 (gestoría al banco, ECLI:ES:TS:2020:3453); STS 35/2021 (tasación al banco; ROJ STS 61/2021, ECLI:ES:TS:2021:61); y STS 857/2024 (prescripción, ECLI:ES:TS:2024:3076).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni jurídico ni una oferta de préstamo. Los importes son estimaciones orientativas y los tipos de AJD varían por comunidad autónoma y fecha; verifica siempre las condiciones con tu banco, la agencia tributaria autonómica y, para reclamaciones, un abogado. La FEIN de la entidad recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos; en hipotecas variables pueden variar después.