Hipoteca fija o variable

Una hipoteca fija o variable se diferencia por cómo cambia el tipo de interés durante el préstamo: la fija conserva la cuota de capital e intereses mientras no cambie el tipo contractual, y la variable suma índice de referencia más diferencial. La elección depende de ingresos, plazo y tolerancia al riesgo.

¿Cómo funciona una hipoteca fija?

En una hipoteca fija el tipo de interés se pacta al firmar. La cuota de capital e intereses permanece constante mientras no cambie el tipo contractual aplicable. Matiz importante: si ese tipo está bonificado y dejas de cumplir las vinculaciones (nómina, seguros…), el banco puede aplicar el tipo sin bonificar, con lo que suben el tipo y la cuota; además, los seguros y comisiones pueden variar al margen y alterar lo que pagas en total.

• A favor: estabilidad: la cuota de capital e intereses se mantiene mientras no cambien el tipo contractual ni las condiciones de bonificación. Si suben los tipos o índices externos de mercado, no afectan a tu cuota.
• En contra: sus máximos legales de comisión por amortización anticipada pueden ser superiores a los de una variable (la comisión concreta depende del contrato y de la pérdida financiera, ver más abajo); y si bajan los tipos de mercado, no te beneficias salvo que cambies o renegocies.

¿Cómo funciona una hipoteca variable?

En una hipoteca variable el tipo se revisa con la periodicidad que fije el contrato y se calcula sumando dos piezas:

• A favor: si el índice de referencia baja, tu cuota baja en la siguiente revisión; las comisiones por amortización anticipada están limitadas por ley (ver más abajo).
• En contra: incertidumbre. Si el índice sube, la cuota sube en la siguiente revisión, y el índice puede oscilar mucho a lo largo de los años.

¿Cómo funciona una hipoteca mixta?

La hipoteca mixta aplica un tipo fijo durante el periodo fijado en el contrato y, a partir de ahí, pasa a variable (índice de referencia + diferencial) hasta el final. Combina certeza en el tramo fijo inicial con la exposición a las variaciones del índice en el tramo posterior.

¿Qué papel tiene el Euríbor como índice de referencia?

El Euríbor (Euro Interbank Offered Rate) es uno de los índices de referencia posibles de las hipotecas variables. Según su administrador (el EMMI, European Money Markets Institute), es el tipo al que las entidades de crédito de la Unión Europea y de la AELC pueden obtener financiación mayorista no garantizada en euros (no equivale exactamente a «el tipo al que los bancos se prestan entre sí»). Lo publica a diario el EMMI, pero el índice y el plazo aplicables a tu préstamo son los que figuren en tu contrato/FEIN.

El Euríbor varía con el tiempo y con la política monetaria del Banco Central Europeo, de modo que la cuota de una variable sube o baja en cada revisión. Esta guía no recoge su valor actual: fíjate en qué índice referencia tu contrato y consulta, en cada revisión, el valor oficial publicado para el periodo que corresponda (lo publica el Banco de España en el BOE).

¿Qué es el diferencial?

El diferencial es el margen que el banco suma al índice de referencia establecido en el contrato. Se pacta al firmar y se mantiene durante la hipoteca, si bien el tipo final puede variar cuando el contrato condiciona parte del diferencial al cumplimiento de bonificaciones (domiciliar la nómina, contratar seguros, etc.): si dejas de cumplirlas, el diferencial aplicable sube. El diferencial concreto de tu oferta y el índice aplicable figuran en tu FEIN; consúltalos ahí, no en cifras de mercado que cambian.

¿Qué factores conviene evaluar antes de decidir?

No hay una opción mejor en abstracto: la elección depende de tu caso. Conviene sopesar estos factores, sin una conclusión automática:

• Estabilidad presupuestaria: qué margen tienes para asumir variaciones de la cuota.
• Capacidad de absorber subidas del índice de referencia si optas por variable o mixta.
• Plazo del préstamo y horizonte previsto.
• Coste contractual concreto de cada oferta (tipo, diferencial, TAE), no cifras de mercado.
• Bonificaciones exigidas y qué ocurre si dejas de cumplirlas.
• Previsión de amortización anticipada y los límites legales de comisión de cada modalidad.

¿Cómo simular una hipoteca fija, variable o mixta en la calculadora?

Para simular una fija, introduce el TIN; para aproximar una variable o el tramo variable de una mixta, usa un tipo hipotético (o el indicado en tu documentación contractual) y prueba varios escenarios elegidos por ti. Nuestra calculadora de hipotecas trabaja con cuota fija (sistema francés), así que no recalcula las revisiones del índice de referencia por sí sola:

• Escenario contractual: el tipo que figure en tu FEIN (o el índice de referencia del periodo más tu diferencial). Es la cuota de partida con tus condiciones.
• Escenario hipotético inferior: un tipo algo más bajo, para ver cuánto bajaría la cuota en ese supuesto.
• Escenario hipotético superior: un tipo más alto, para comprobar si tu presupuesto aguantaría una subida.

Compara la cuota de cada escenario con la de la fija. Recuerda la limitación: en una variable la cuota cambiará en cada revisión, así que la calculadora sirve para comparar supuestos que tú eliges, no para predecir la cuota futura. Si dudas qué tipo introducir o cómo leer la TAE resultante, repasa la diferencia entre el TIN y la TAE.

Simula tu cuota fija y variable en la calculadora

¿Qué comisiones legales puedes pagar por amortizar o cambiar?

Las comisiones máximas para amortizar o cambiar están en el artículo 23 de la Ley 5/2019 y quedan topadas por la pérdida financiera efectiva del banco.

Límites legales del artículo 23 de la Ley 5/2019, consultado a 13 de junio de 2026 (comprueba el texto consolidado antes de operar). Los límites de amortización anticipada de los apartados 5 (tipo variable) y 7 (tipo fijo) se aplican, con carácter general, a los contratos firmados desde el 16 de junio de 2019; el del apartado 6 (conversión) alcanza también a contratos anteriores, conforme a la disposición transitoria 1.ª.3. Estos son los máximos:

En todos los casos, además, la comisión está topada por la pérdida financiera efectiva que sufra el banco: si no hay pérdida, no puede cobrarse nada. Esa asimetría —los límites legales son mucho más bajos en la variable que en la fija— es un factor más a tener en cuenta si crees que podrás hacer aportaciones extra o cancelar antes de tiempo.

Preguntas frecuentes

¿Qué cambia entre una hipoteca fija y una variable?

La hipoteca fija mantiene la cuota de capital e intereses mientras no cambie el tipo contractual aplicable. La variable se revisa con la periodicidad que fije el contrato y suma índice de referencia más diferencial, por lo que la cuota sube o baja en cada revisión según el índice.

¿Qué ocurre si dejo de cumplir bonificaciones?

Si el tipo fijo está bonificado y dejas de cumplir las vinculaciones, el banco puede aplicar el tipo sin bonificar y suben el tipo y la cuota. En una variable, el diferencial también puede variar cuando el contrato condiciona parte del margen al cumplimiento de bonificaciones.

¿Cómo uso el Euríbor en la simulación?

El Euríbor es uno de los índices de referencia posibles, pero el índice y el plazo aplicables son los que figuren en tu contrato o FEIN. Para simular, usa el tipo de tu documentación contractual o el índice de referencia del periodo más tu diferencial, y compara escenarios que eliges tú.

¿Qué límites de comisión importan si voy a amortizar?

En una variable, puede pactarse 0,25 % durante los 3 primeros años o 0,15 % durante los 5 primeros años, y 0 % después. En una fija, el máximo es 2 % durante los 10 primeros años y 1,5 % después. Para pasar a tipo fijo, el límite es 0,05 % durante los 3 primeros años y 0 % después.

Resumen

• La fija mantiene la cuota de capital e intereses mientras no cambie el tipo contractual; sus máximos legales de comisión por amortización anticipada pueden ser superiores (la comisión efectiva depende del contrato y de la pérdida financiera).
• La variable (índice de referencia + diferencial) tiene una cuota que sube y baja con el índice en cada revisión.
• La mixta combina un tramo fijo inicial y variable después.
• Decide según tu estabilidad de ingresos, plazo y tolerancia al riesgo, y simula varios escenarios antes de firmar.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI), art. 23 — comisiones de reembolso anticipado (BOE, texto consolidado). El apartado 6 fue modificado por el RDL 8/2023, en vigor desde el 29 de diciembre de 2023 (no afecta a la redacción de los apartados 5 y 7). Comprobado a 13 de junio de 2026.
• EMMI — definición y administración del Euríbor.
• Banco de España — tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario (consulta el valor del periodo que corresponda a tu revisión).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo, y no incluyen tipos ni precios de mercado en tiempo real: cualquier cifra que introduzcas en la calculadora es un supuesto tuyo. Antes de contratar una hipoteca consulta las condiciones oficiales de tu entidad (tu FEIN) y, si lo necesitas, a un asesor financiero independiente.