Qué es el euríbor y cómo afecta a tu hipoteca variable

El euríbor es un índice del mercado monetario en euros que mide la tasa a la que entidades de crédito de países actuales y anteriores de la UE y la AELC podrían obtener financiación mayorista no garantizada. En una hipoteca variable española puede combinarse con un diferencial pactado para recalcular la cuota en cada revisión.

¿Qué es exactamente el euríbor?

Es un índice de referencia del mercado monetario en euros administrado por EMMI. La definición oficial verificada habla de financiación mayorista no garantizada que podrían obtener entidades de crédito de países actuales y anteriores de la Unión Europea y la AELC.

Para una persona con hipoteca, la idea práctica es más sencilla que la definición técnica: el índice puede ser una pieza de la fórmula de interés de una hipoteca variable. Si el contrato dice que el tipo se calcula con un índice más un diferencial, el índice aporta una parte cambiante y el diferencial es el porcentaje pactado con la entidad.

El euríbor no sustituye a otras cifras de comparación. El TIN describe el tipo nominal aplicado a un periodo, mientras que la TAE incorpora más elementos de coste según las reglas aplicables. Para separar esos conceptos antes de comparar ofertas, puedes revisar la guía sobre TAE frente a TIN.

¿Quién calcula el euríbor y cómo?

El administrador del euríbor es el European Money Markets Institute, EMMI. Según la ficha verificada, EMMI publica el euríbor para cinco plazos: 1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses.

La metodología confirmada por EMMI es híbrida y se describe como un enfoque jerárquico de dos niveles. Por prudencia, esta guía no usa una descripción distinta ni presume una metodología de tres niveles. La página oficial de metodología de EMMI es la fuente que debe consultarse si necesitas la explicación técnica completa.

El plazo del euríbor que aparezca en una hipoteca concreta no se deduce por el nombre comercial del préstamo: debe leerse en el contrato y en la documentación precontractual. La regla aplicable a tu cuota es la que esté escrita en tu propia documentación.

¿Cómo se aplica a mi hipoteca?

Se aplica mediante la fórmula pactada en el contrato: índice de referencia más diferencial, con una periodicidad de revisión indicada en la documentación. Las fuentes verificadas no fijan una periodicidad única para todas las hipotecas variables.

La FEIN debe reflejar la periodicidad de las revisiones posteriores y, cuando se usa un índice externo, el tipo de referencia y el valor porcentual que represente el diferencial. La Orden EHA/2899/2011 también recoge la fórmula de índice de referencia más diferencial en la información previa al préstamo.

Ejemplo hipotético e ilustrativo: préstamo de 150.000 € a 25 años, sistema francés y diferencial del 1 %. Si una revisión pasa de un índice hipotético del 1 % a otro índice hipotético del 2,5 %, el tipo resultante pasaría del 2 % al 3,5 %. Con esos supuestos, la cuota mensual redondeada pasaría de 635,78 € a 750,94 €, una diferencia de 115,15 € al mes.

Al leer una oferta, separa tres capas: el índice, que se actualiza según la referencia pactada; el diferencial, que forma parte de las condiciones negociadas con la entidad; y el calendario de revisión, que determina cuándo se recalcula el tipo aplicable. Esa separación ayuda a comprobar si una simulación reproduce tu contrato o solo un escenario orientativo.

Ese ejemplo no representa un valor real del euríbor ni una previsión. Sirve para ver el mecanismo: índice, diferencial, plazo pendiente y capital pendiente interactúan. Para estimar un caso propio, introduce en la calculadora los datos de tu contrato o de tu FEIN y prueba escenarios con tipos hipotéticos.

¿Qué otros índices oficiales existen?

La Circular 5/2012 del Banco de España considera oficiales varios tipos de referencia del mercado hipotecario. La lista verificada incluye el euríbor en cinco plazos, el IRPH entidades, deuda pública, IRS a cinco años y un tipo basado en el euro short-term rate.

Índice oficial	Referencia verificada
Tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre concedidos por entidades de crédito en España	Conocido como IRPH entidades; se calcula con tipos TAE declarados al Banco de España
Tipo medio de préstamos a la vivienda entre uno y cinco años concedidos por entidades de crédito en la zona euro	Índice oficial previsto en la Circular 5/2012
Rendimiento interno en el mercado secundario de deuda pública entre dos y seis años	Referencia basada en deuda pública
Euríbor a una semana, un mes, tres meses, seis meses y un año	Plazos publicados por EMMI y recogidos como oficiales por la Circular
Permuta de intereses o interest rate swap (IRS) a cinco años	Referencia de swap de tipos a cinco años
Tipo de interés de referencia basado en el euro short-term rate (€STR)	Referencia incorporada en la lista oficial verificada

El IRPH entidades es el tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por entidades de crédito en España. El Banco de España lo elabora y publica, y tiene la consideración de administrador del índice.

La Ley 14/2013 fijó, con efectos desde el 1 de noviembre de 2013, la desaparición de IRPH bancos, IRPH cajas y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros, conocido habitualmente como índice CECA. La sustitución se realiza primero por el índice sustitutivo pactado y, si no existe o también desaparece, por el IRPH entidades más un diferencial calculado según la regla legal. Si valoras cambiar de entidad, la guía de subrogación de hipoteca explica ese procedimiento por separado.

¿Puede mi hipoteca tener cláusula suelo o interés negativo?

En los contratos incluidos en el ámbito de la Ley 5/2019, las operaciones a tipo variable no pueden incluir un límite a la baja del tipo de interés. En esas mismas operaciones, el interés remuneratorio no puede ser negativo.

La regla está en los artículos 21.3 y 21.4 de la Ley 5/2019. La precisión es importante: la prohibición legal de suelo se formula para los contratos incluidos en el ámbito de esa ley, sin extenderla automáticamente a contratos anteriores. La Ley 5/2019 se publicó el 16 de marzo de 2019 y entró en vigor el 16 de junio de 2019; su disposición transitoria primera establece la regla general de no aplicación a contratos anteriores, con excepciones como novaciones o subrogaciones posteriores.

Que el euríbor haya tenido medias mensuales negativas en el pasado no significa, por sí solo, que una hipoteca vaya a pagar intereses al prestatario. En contratos sujetos a la Ley 5/2019, el límite legal citado impide que el interés remuneratorio de esas operaciones sea negativo.

¿Qué información debe darme el banco antes de firmar una variable?

Debe entregarte la información precontractual aplicable, incluida la FEIN cuando proceda, y en préstamos a tipo variable un documento separado de escenarios. La obligación específica de escenarios está en el artículo 14.1.c) de la Ley 5/2019.

La ficha verificada distingue esa obligación de la FiAE: la letra b) del artículo 14.1 regula la Ficha de Advertencias Estandarizadas, mientras que la letra c) exige un documento separado con referencia especial a las cuotas periódicas en préstamos variables. La Orden EHA/2899/2011 concreta que ese documento debe presentar al menos tres cuotas calculadas con niveles máximos, medios y mínimos del índice usado en la FEIN durante los últimos veinte años o el plazo disponible si es menor.

Las fuentes verificadas también fijan requisitos para los índices usados en préstamos a tipo variable. La Orden EHA/2899/2011 exige que se calculen a coste de mercado, que no sean susceptibles de influencia por la propia entidad y que los datos se agreguen con un procedimiento matemático objetivo. Para contratos dentro del ámbito de la Ley 5/2019, el artículo 21.2 recoge requisitos sustancialmente equivalentes: el índice debe ser claro, accesible, objetivo y verificable, además de calcularse a coste de mercado.

En una hipoteca variable, no basta con mirar la primera cuota. Debes comprobar qué índice se usa, qué diferencial se suma, cada cuánto se revisa, qué escenarios entrega la entidad y cómo se reflejan los productos vinculados en el coste. Para decidir entre modalidades sin usar previsiones, consulta también la guía de hipoteca fija o variable.

¿Cuánto ha llegado a subir y bajar?

La serie mensual oficial del Banco de España para euríbor a 12 meses confirma dos hitos históricos fechados: superó el 5 % en varios meses de 2008 y tuvo medias mensuales negativas desde febrero de 2016 hasta marzo de 2022, ambos incluidos.

En 2008, la serie mensual del Banco de España muestra datos superiores al 5 % al menos entre junio y octubre: junio 2008, 5,361 %; julio 2008, 5,393 %; agosto 2008, 5,323 %; septiembre 2008, 5,384 %; y octubre 2008, 5,248 %. Según el CSV oficial verificado, julio de 2008 fue el mayor dato mensual observado en ese año, con 5,393 %.

El tramo negativo confirmado en medias mensuales va de febrero de 2016, con -0,008 %, a marzo de 2022, con -0,237 %. Estos datos son históricos y están fechados. No permiten deducir un valor de contratación concreto ni anticipar revisiones futuras.

Preguntas frecuentes

¿Quién administra el euríbor?

El euríbor lo administra el European Money Markets Institute (EMMI). La página explica que es un índice de referencia del mercado monetario en euros y que su definición oficial se refiere a financiación mayorista no garantizada que podrían obtener entidades de crédito de países actuales y anteriores de la Unión Europea y la AELC.

¿Qué plazo de euríbor se usa en mi préstamo?

El plazo aplicable no se deduce por el nombre comercial del préstamo. Debe leerse en el contrato y en la documentación precontractual. EMMI publica cinco plazos, pero la regla que afecta a tu cuota es la que esté escrita en tu propia documentación.

¿Cómo cambia la cuota en una revisión?

En una variable, la fórmula pactada combina índice de referencia, diferencial y calendario de revisión. En el ejemplo de la guía, con 150.000 € a 25 años y diferencial del 1 %, pasar de un índice hipotético del 1 % al 2,5 % elevaría el tipo del 2 % al 3,5 % y la cuota redondeada de 635,78 € a 750,94 €.

¿Qué documentos debo revisar antes de firmar una variable?

Antes de firmar, revisa la FEIN, el índice usado, el diferencial, la periodicidad de revisión, los escenarios y el coste total. La guía recoge que el artículo 14.1.c) de la Ley 5/2019 exige un documento separado de escenarios para préstamos a tipo variable, y que la FEIN debe reflejar la periodicidad de las revisiones posteriores cuando proceda.

Resumen

• El euríbor es un índice del mercado monetario en euros administrado por EMMI; mide financiación mayorista no garantizada obtenible por entidades de crédito de países actuales y anteriores de la UE y la AELC.
• EMMI publica cinco plazos: 1 semana, 1 mes, 3 meses, 6 meses y 12 meses; la metodología verificada es híbrida y de dos niveles.
• En una hipoteca variable, la fórmula debe estar pactada: índice más diferencial y periodicidad de revisión explicada en la documentación.
• La Ley 5/2019 prohíbe el suelo y el interés remuneratorio negativo en operaciones variables incluidas en su ámbito.
• Antes de firmar una variable, revisa la FEIN, los escenarios del art. 14.1.c) y el coste total, no solo la cuota inicial.

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Fuentes oficiales

• EMMI, About Euribor® — definición oficial del euríbor.
• EMMI, Euribor® FAQs — administrador y plazos publicados.
• EMMI, Euribor® Methodology — metodología híbrida de dos niveles.
• Ley 5/2019, BOE-A-2019-3814 — arts. 14 y 21, anexo I y disposiciones de aplicación temporal.
• Ley 14/2013, BOE-A-2013-10074 — desaparición y sustitución de antiguos IRPH bancos, IRPH cajas e índice CECA.
• Orden EHA/2899/2011, BOE-A-2011-17015 — requisitos de índices, información previa y escenarios.
• Circular 5/2012 del Banco de España, BOE-A-2012-9058 — tipos oficiales de referencia del mercado hipotecario.
• Banco de España, tipos de interés de referencia del mercado hipotecario — nota divulgativa sobre índices oficiales.
• Banco de España, Boletín Estadístico, capítulo 19 — acceso a la serie histórica del euríbor a 12 meses.
• Banco de España, CSV cuadro 19.1 — datos mensuales históricos del euríbor a 12 meses.

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico ni una oferta de préstamo. Las reglas aplicables dependen del contrato, de la fecha de firma y de la documentación entregada por la entidad. Verifica siempre las condiciones con tu banco, las fuentes oficiales y, si lo necesitas, un profesional. La FEIN de la entidad recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos.

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