Novación de hipoteca: qué puedes cambiar y qué cuesta

La novación de una hipoteca es el acuerdo para renegociar el préstamo con tu propio banco, sin cancelarlo ni abrir otro. Mediante escritura de modificación, el art. 4.2 de la Ley 2/1994 permite tocar capital, plazo, tipo de interés, sistema de amortización o garantías, y cada cambio tiene costes propios.

¿Qué es una novación y qué puedes cambiar?

Una novación permite renegociar con tu mismo banco uno o varios elementos de la hipoteca en una escritura de modificación. La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios regula esta figura, y su artículo 4.2 establece que, cuando el prestamista es una entidad de crédito, las escrituras públicas pueden referirse a estas circunstancias:

Modificar el préstamo no altera por sí mismo el rango de la hipoteca inscrita, salvo que la operación implique un incremento de la responsabilidad hipotecaria o una ampliación del plazo por ese incremento; en ese caso la ley exige la aceptación de los titulares de derechos inscritos con rango posterior (art. 4.3). Antes de firmar, conviene ver el efecto de cada cambio en la cuota y en el coste total: puedes comparar tu hipoteca antes y después con la calculadora introduciendo las condiciones nuevas frente a las que ya tienes.

¿Qué comisión pueden cobrarte?

No hay una única «comisión de novación»: depende de qué cambies. Dos reglas legales acotan lo que el banco puede cobrarte.

El artículo 10 de la Ley 2/1994 fija que, en las novaciones modificativas cuyo objeto sea la ampliación del plazo del préstamo, la entidad no puede cobrar por comisión de modificación de condiciones más del 0,1 % de la cifra de capital pendiente de amortizar. Por su tenor literal, ese tope está pensado para la ampliación de plazo; otras modificaciones se rigen por lo pactado en tu contrato y por la regla específica del reembolso anticipado cuando la haya.

El artículo 23.6 de la Ley 5/2019 (LCCI) regula el caso más frecuente al renegociar el tipo: pasar, para el resto de vida del préstamo, de un tipo variable a uno fijo o a uno mixto con un primer periodo fijo de al menos 3 años. En esa conversión, la compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada no puede superar la pérdida financiera del banco, con el límite del 0,05 % del capital reembolsado anticipadamente durante los 3 primeros años de vigencia del contrato de préstamo. Transcurridos esos tres primeros años, el banco no puede exigir comisión alguna por este concepto (0 %). Y si en la novación no se produce amortización anticipada de capital, tampoco puede cobrarse comisión por este concepto. Ese plazo de tres años se cuenta desde la vigencia del contrato original, no desde el momento de la novación.

¿Cuándo está exenta de AJD la novación?

La novación está exenta de AJD cuando la escritura se limita al tipo de interés, al plazo o a ambas cosas. El artículo 9 de la Ley 2/1994 declara exentas de la modalidad gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD) las escrituras de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactadas de común acuerdo entre acreedor (entidad de crédito) y deudor, siempre que la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés, a la alteración del plazo, o a ambas.

La exención del art. 9 no incluye expresamente otras modificaciones, como la ampliación de capital, el cambio de garantías o el sistema de amortización. Qué tratamiento fiscal exacto reciben esas modificaciones —incluida su base imponible— depende de la normativa del impuesto y de la interpretación de la administración tributaria, por lo que este dato debes consultarlo en la agencia tributaria de tu comunidad autónoma, que es la competente en AJD, antes de firmar.

¿Qué gastos de notaría y registro se reducen?

Los honorarios notariales y registrales se calculan con aranceles reducidos en las escrituras de subrogación, novación modificativa y cancelación de préstamos hipotecarios. El artículo 8 de la Ley 2/1994 lo aplica así:

• Honorarios notariales: se calculan con el arancel de los «Documentos sin cuantía» (número 1 del Real Decreto 1426/1989), en lugar del arancel general por cuantía.
• Honorarios registrales: se aplican los del número 2, «Inscripciones» (Real Decreto 1427/1989), tomando como base el capital pendiente de amortizar y con una reducción del 90 %.

Estos importes concretos dependen del arancel y de tu operación; pídelos por escrito a la notaría y al registro antes de firmar. Como en cualquier hipoteca, conviene mirar el coste total de la operación —no solo la cuota resultante— para saber si la novación compensa.

¿Se aplica la LCCI a mi novación si firmé antes de 2019?

Si un préstamo anterior se nova después del 16 de junio de 2019, la LCCI se aplica a esa operación. Además, el prestatario conserva el derecho del artículo 23.6 con independencia de la fecha del contrato.

La Ley 5/2019 (LCCI), en vigor desde el 16 de junio de 2019, no se aplica con carácter general a los contratos de préstamo firmados antes de esa fecha. Su disposición transitoria primera añade dos matices importantes para quien renegocia una hipoteca antigua:

• Si un contrato anterior es objeto de novación o subrogación después del 16 de junio de 2019, las previsiones de la LCCI sí resultan de aplicación a esa operación. En particular, el banco debe informarte, en los términos del artículo 14, de los contenidos que se modifiquen respecto de lo contratado inicialmente.
• Con independencia de cuándo se firmara el contrato, el prestatario siempre tiene derecho al reembolso anticipado del artículo 23.6 (la conversión de variable a fijo o mixto descrita más arriba).

El artículo 14 regula la documentación previa a la firma (entre otra, la FEIN, el documento de oferta vinculante en España, con una antelación mínima de diez días naturales) y el artículo 15, el acta notarial previa que verifica su entrega. El alcance exacto de qué documentación exige cada novación concreta corresponde a la práctica notarial y registral; pide a tu banco por escrito qué documentos te entregará.

¿Qué diferencias hay entre novación, subrogación e hipoteca nueva?

Novación, subrogación e hipoteca nueva son tres vías distintas para cambiar condiciones o financiación. Estas son las tres vías, con sus rasgos según la ley, sin que ninguna sea mejor en abstracto: depende de tu caso concreto y del coste total de cada opción.

La Ley 2/1994 enumera de forma tasada las operaciones con beneficios (subrogación, novación modificativa y cancelación). Cancelar la hipoteca existente y constituir una completamente nueva no encaja en esos supuestos, por lo que no se beneficia de la exención de AJD del art. 9 ni del tope de comisión del art. 10 de esta ley. Es una consecuencia directa del texto legal, no una regla adicional.

¿Qué pasos prácticos ayudan a negociar tu novación?

Para negociar una novación, pide la propuesta por escrito, compara el coste total y comprueba comisión, impuestos, aranceles y bonificaciones. Ordena la revisión así:

• Pide la propuesta por escrito. Solicita al banco el detalle de las condiciones nuevas y, cuando proceda, la documentación del art. 14 (FEIN incluida) sobre los contenidos que se modifican.
• Compara el coste total, no solo la cuota. Una cuota más baja por alargar el plazo puede suponer más intereses. Introduce las condiciones actuales y las propuestas en la calculadora y compara TAE y coste total antes y después de la novación.
• Revisa el efecto en las bonificaciones. Los descuentos por seguros, nómina o tarjetas asociados a la hipoteca pueden cambiar con la novación; comprueba qué productos te exigen y a qué precio.
• Comprueba qué comisión aplica. Verifica si tu caso entra en el tope del 0,1 % por ampliación de plazo (art. 10) o en el régimen del 0,05 %/0 % por conversión a tipo fijo (art. 23.6 LCCI).
• Confirma impuestos y aranceles. Recuerda que la exención de AJD cubre solo tipo y/o plazo; para otros cambios consulta a la agencia tributaria autonómica.

Para entender por qué la TAE es la cifra que manda al comparar, revisa la guía sobre la diferencia entre el TIN y la TAE; y si valoras convertir a tipo fijo, repasa las claves de hipoteca fija o variable.

Preguntas frecuentes

¿Qué puede cambiarse con una novación de hipoteca?

Con una novación de hipoteca puedes renegociar con tu mismo banco uno o varios elementos del préstamo. El art. 4.2 de la Ley 2/1994 menciona capital, plazo, condiciones del tipo de interés, método o sistema de amortización, otras condiciones financieras y prestación o modificación de garantías personales.

¿Qué comisión se aplica al ampliar el plazo?

Si la novación tiene por objeto ampliar el plazo del préstamo, el art. 10 de la Ley 2/1994 limita la comisión de modificación de condiciones al 0,1 % del capital pendiente de amortizar. Ese tope se refiere a la ampliación de plazo; otras modificaciones dependen del contrato y de la regla específica aplicable.

¿La novación paga AJD?

La novación modificativa está exenta de AJD por el art. 9 de la Ley 2/1994 cuando la escritura se limita al tipo de interés, al plazo o a ambas cosas. La exención no incluye expresamente capital, garantías ni sistema de amortización, por lo que esos cambios deben consultarse con la agencia tributaria autonómica.

¿Qué pasa si firmé la hipoteca antes de junio de 2019?

La Ley 5/2019 no se aplica con carácter general a préstamos anteriores al 16 de junio de 2019, pero si ese contrato se nova o subroga después, la LCCI se aplica a la operación. Además, el derecho del art. 23.6 para convertir de variable a fijo o mixto opera con independencia de la fecha del préstamo.

Resumen

• La novación renegocia la hipoteca con tu mismo banco; el art. 4.2 de la Ley 2/1994 permite cambiar capital, plazo, tipo, sistema de amortización y garantías.
• La comisión por ampliar el plazo tiene un tope del 0,1 % del capital pendiente (art. 10); pasar de variable a fijo o mixto se rige por el art. 23.6 LCCI (0,05 % los 3 primeros años del préstamo, luego 0 %, topado por pérdida financiera).
• La exención de AJD (art. 9) alcanza solo a las novaciones de tipo y/o plazo; para capital, garantías o sistema de amortización, consulta a tu agencia tributaria autonómica.
• Se aplican aranceles notariales y registrales reducidos (art. 8: documentos sin cuantía y reducción registral del 90 %).
• Si firmaste antes de junio de 2019 y novas después, la LCCI se aplica a lo modificado y siempre tienes el derecho del art. 23.6 (DT 1.ª).

Compara tu hipoteca antes y después de una novación

Fuentes oficiales

• Ley 2/1994 (subrogación y modificación de préstamos hipotecarios) — arts. 4 (qué se puede modificar), 8 (aranceles reducidos), 9 (exención de AJD) y 10 (comisión por ampliación de plazo) (BOE, texto consolidado).
• Ley 5/2019 (LCCI) — arts. 14 (transparencia), 23.6 (reembolso anticipado en conversión a tipo fijo o mixto) y disposición transitoria primera (BOE, texto consolidado).
• Real Decreto-ley 8/2023 — modifica el art. 23.6 de la LCCI y prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2024 la suspensión temporal de comisiones ya vencida (BOE).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico ni una oferta de préstamo. El tratamiento fiscal (AJD) depende de la normativa y de la comunidad autónoma; verifica siempre las condiciones con tu banco, la agencia tributaria autonómica y, si lo necesitas, un profesional. La FEIN de la entidad recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos.