¿Cuánta hipoteca me puedo permitir?

«¿Cuánta hipoteca me puedo permitir?» no tiene una respuesta única ni una cifra fijada por ley. El préstamo máximo es el menor de dos límites: tu capacidad de pago y el límite que aplica el banco sobre el valor del inmueble. El ahorro previo no agranda ni reduce ese préstamo: es la condición que hace viable la compra, porque tiene que cubrir lo que el préstamo no paga más los impuestos y gastos. Esta guía explica cada pieza con fórmulas reales —sin porcentajes presentados como reglas— y termina con un ejemplo ilustrativo paso a paso.

No es una cifra fija: el préstamo es el menor de dos límites

El importe que el banco puede prestarte es el menor de dos cantidades: la que permite tu capacidad de pago (la cuota que puedes asumir) y la que permite el límite del banco sobre el valor del inmueble. Calcula las dos y quédate con la más baja: ese es tu préstamo máximo.

El ahorro previo juega aparte. No determina el tamaño del préstamo, pero sí decide si puedes cerrar la compra: una vez fijado el préstamo, necesitas tener ahorrado el resto del precio más los impuestos y gastos. En fórmula:

Préstamo máximo = menor (capacidad de pago, límite del banco)
Ahorro necesario = precio + impuestos y gastos − préstamo concedido

Antes de conceder el préstamo, además, la entidad está obligada por ley a evaluar tu solvencia (artículo 11 de la Ley 5/2019): analiza tus ingresos, tus gastos, tus deudas y tu estabilidad laboral, y no puede concederte el préstamo basándose solo en el valor de la vivienda. Esa evaluación es la que, en la práctica, fija tu límite real.

Los dos límites del préstamo y la condición de ahorro

El precio que financia el banco (LTV y tasación)

La entidad no financia sobre el precio que pagas, sino sobre el menor valor entre el precio de compra y la tasación del inmueble. La relación entre el préstamo y ese valor se llama LTV (loan to value, préstamo sobre valor). Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la tienes que poner tú: por eso la tasación condiciona cuánto capital alcanzas.

No hay un tope legal de LTV para el comprador: cada banco lo fija según su política de riesgo y tu perfil. Esta guía no publica un porcentaje de mercado porque cambia y depende de la entidad; en el ejemplo de más abajo usamos un valor solo a efectos ilustrativos. La tasación, recuerda, la paga el cliente y debe hacerla una sociedad homologada por el Banco de España (lo detallamos en la guía de gastos de la hipoteca).

El esfuerzo: qué parte de tus ingresos comprometes

El segundo límite es tu capacidad de pago, que se mide con el ratio de esfuerzo: la proporción de tus ingresos netos mensuales que se va en pagar deudas. La fórmula, sin porcentaje recomendado, es:

Esfuerzo = (cuota de la hipoteca + cuotas de otras deudas) ÷ ingresos netos mensuales

Cuentan todas tus deudas con cuota mensual (préstamos al consumo, coche, financiaciones, tarjetas aplazadas), no solo la hipoteca. Cuanto menor sea el ratio, más holgura tienes para imprevistos, subidas de tipo en una hipoteca variable o cambios de ingresos. El Banco de España, en su orientación al cliente bancario, sugiere mantener el conjunto de pagos de deuda en una proporción contenida de los ingresos; es una recomendación de prudencia, no un límite legal. Para una hipoteca variable, haz el número también con una cuota más alta que la inicial, por si el índice de referencia sube.

El ahorro previo: entrada más impuestos y gastos

Una vez fijado el préstamo, el ahorro previo decide si puedes cerrar la compra. Con fondos propios tienes que cubrir dos cosas: la entrada (la parte del precio que el banco no presta) y los impuestos y gastos de la compra (distintos de los de la hipoteca). La fórmula es:

Fondos propios necesarios = (precio − capital que financia el banco) + impuestos y gastos de la compraventa

Los impuestos de la compra los paga el comprador y dependen del tipo de vivienda: en obra nueva, IVA más AJD (el de la compraventa, distinto del de la hipoteca); en segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Los tipos varían por comunidad autónoma. A los impuestos se suman gastos de notaría y registro de la compraventa: salvo pacto en contrario, el artículo 1455 del Código Civil atribuye el otorgamiento de la escritura al vendedor y la primera copia al comprador, de modo que no todo recae automáticamente en quien compra. Ojo: estos son los gastos de comprar la vivienda; los de constituir la hipoteca (notaría del préstamo, registro de la hipoteca, gestoría y AJD del préstamo) los asume el banco desde la Ley 5/2019. Repasa ese reparto en la guía de gastos de la hipoteca para no contarlos dos veces.

Ejemplo ilustrativo paso a paso

Cifras hipotéticas, solo para mostrar el método. No son tipos ni precios reales:

Aquí el préstamo (160.000 €) cabe dentro de tu capacidad de pago (esfuerzo del 28 %), así que el préstamo es viable; lo que decide la operación es el ahorro: solo puedes cerrarla si reúnes los 60.000 € de fondos propios. Si solo tuvieras 45.000 € ahorrados, no llegarías al precio más los gastos aunque tu esfuerzo fuera cómodo. Cambia los números por los tuyos y comprueba si te frena la cuota, el límite del banco o el ahorro.

Cómo estimarlo con la calculadora

La forma rápida es trabajar al revés: parte de la cuota que te resulta cómoda y mira qué capital sale. En la calculadora de hipotecas introduce un capital, el plazo y un tipo hipotético, y ajusta hasta que la cuota encaje en tu esfuerzo; ese capital es el máximo que tu capacidad de pago soporta. Después comprueba que ese capital no supera lo que el banco financiaría (porcentaje × valor): tu préstamo es el menor de ambos. Por último, verifica que tu ahorro cubre el precio más los gastos menos ese préstamo. Si quieres afinar el coste real comparando ofertas, la cifra que manda es la TAE: lo explicamos en la guía sobre la diferencia entre el TIN y la TAE.

Calcula tu cuota y el capital que puedes asumir

Resumen

• Préstamo máximo = menor (capacidad de pago, límite del banco). No hay una cifra legal.
• Capacidad de pago: esfuerzo = (cuota + otras deudas) ÷ ingresos netos; cuanto menor, más holgura.
• Límite del banco (LTV): porcentaje × el menor valor entre precio y tasación; lo fija el banco, no la ley.
• Ahorro = condición de viabilidad, no un límite del préstamo: ahorro necesario = precio + gastos − préstamo.
• Los porcentajes del ejemplo (80 %, 30–35 %) son hipotéticos, no derechos; la entidad evalúa tu solvencia (art. 11 LCCI).

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019 (LCCI) — art. 11 (evaluación de la solvencia del prestatario) y art. 4 (coste total del crédito) (BOE, texto consolidado).
• Código Civil, art. 1455 — gastos de la compraventa: escritura al vendedor, primera copia al comprador, salvo pacto (BOE).
• Texto refundido del ITPAJD, art. 31 — Actos Jurídicos Documentados en la compraventa de obra nueva (BOE).
• Banco de España — Portal del Cliente Bancario: orientación sobre el préstamo hipotecario y el esfuerzo financiero (recomendaciones de prudencia, no normas).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero ni jurídico ni una oferta de préstamo. Los importes, tipos y porcentajes de los ejemplos son hipotéticos e ilustrativos; los porcentajes de financiación, esfuerzo y ahorro son convenciones comerciales que cada entidad fija libremente. Verifica siempre tus condiciones con el banco (la FEIN recoge la oferta vinculante), los impuestos con la agencia tributaria autonómica y, en caso de duda, con un asesor.