Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda
Comprar una vivienda en España exige separar el impuesto de la compra del coste de la hipoteca. En obra nueva, el dato estatal central es el IVA del 10 % para vivienda apta; en segunda mano, la referencia es TPO. La escritura puede añadir AJD, y cada tributo tiene sujeto pasivo distinto.
¿Qué impuesto distingue obra nueva de segunda mano?
La obra nueva se ordena por IVA; la vivienda usada se ordena por TPO dentro del ITPAJD. La escritura de compraventa puede añadir AJD en obra nueva cuando cumple sus requisitos, pero ese AJD no es el mismo que el AJD del préstamo hipotecario.
| Compra | Impuesto principal | Impuesto documental posible |
|---|---|---|
| Vivienda nueva entregada por promotor | IVA estatal: 10 % para vivienda apta; 4 % solo para VPO de régimen especial o de promoción pública en los términos verificados | AJD de la escritura de compraventa si es primera copia, valuable, inscribible y no sujeta a ISD, TPO u operaciones societarias |
| Vivienda usada, como supuesto típico entre particulares | TPO, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas | No por la misma transmisión si procede TPO; la incompatibilidad con IVA se analiza aparte |
| Préstamo con garantía hipotecaria para financiar la compra | No es impuesto de adquisición de la vivienda | AJD del préstamo hipotecario: sujeto pasivo prestamista desde el Real Decreto-ley 17/2018 |
La separación importa porque las reglas de pago no son iguales. En IVA, el comprador soporta la cuota repercutida por el vendedor o promotor mediante factura. En TPO y en el AJD de compraventa, el adquirente es el contribuyente según el marco estatal y autoliquida el impuesto. En el AJD del préstamo hipotecario, la reforma introducida por el Real Decreto-ley 17/2018 desplaza la condición de sujeto pasivo al prestamista.
¿Cómo se paga el IVA en una vivienda nueva?
El comprador paga el IVA al vendedor o promotor que lo repercute en factura; la Ley del IVA no configura una autoliquidación del comprador particular por la compra de vivienda nueva. El tipo estatal verificado es el 10 % para vivienda nueva apta para uso como vivienda.
La regla del 10 % incluye, en el marco estatal verificado, las plazas de garaje con un máximo de dos unidades y los anexos transmitidos conjuntamente. La ficha excluye locales de negocio como anexos de vivienda a estos efectos y también las edificaciones destinadas a demolición dentro de este punto. Por eso no basta con mirar que el inmueble esté en una promoción: la calificación como vivienda apta, la entrega y los anexos incluidos son relevantes.
El 4 % no debe presentarse como regla para toda vivienda protegida. La ficha permite afirmar solo que el tipo superreducido se limita a viviendas calificadas administrativamente como VPO de régimen especial o de promoción pública cuando las entrega el promotor, con garajes y anexos transmitidos conjuntamente y máximo de dos plazas. Si el anuncio comercial usa otra etiqueta de vivienda protegida, la comprobación debe hacerse con la documentación administrativa de la vivienda y la factura.
¿Qué AJD puede aparecer en una compraventa de obra nueva?
Además del IVA, la escritura notarial de compraventa puede quedar sujeta a AJD-documentos notariales si es primera copia, tiene contenido valuable, es inscribible y no está sujeta a ISD, TPO u operaciones societarias. En ese AJD de compraventa, el sujeto pasivo estatal es el adquirente del bien o derecho.
Este punto es una de las confusiones más habituales en la compra financiada. Hay que distinguir dos escrituras y dos reglas: la escritura de compraventa puede generar AJD de compraventa a cargo del comprador como adquirente; la escritura de préstamo con garantía hipotecaria puede generar AJD del préstamo, y en esa segunda escritura el sujeto pasivo es el prestamista. La diferencia no depende de quién reciba el dinero del préstamo, sino de la naturaleza del documento gravado.
El tipo variable de AJD de compraventa lo aprueba la Comunidad Autónoma. Si no hubiera tipo autonómico aprobado, el texto estatal contiene una regla supletoria, pero esta guía no la convierte en cifra práctica ni publica tablas autonómicas. Para cerrar el presupuesto de una compra concreta, consulta la agencia tributaria de la Comunidad Autónoma donde se tramite el impuesto.
¿Cómo funciona el ITP/TPO en una vivienda usada?
Una compra de vivienda usada tributa por TPO cuando encaja como transmisión onerosa inter vivos y no queda absorbida por una operación sujeta y no exenta de IVA. El obligado como contribuyente es quien adquiere.
En la práctica documental, TPO forma parte del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. La ficha estatal permite explicar que el supuesto típico entre particulares entra en transmisiones onerosas, y que en transmisiones de bienes y derechos el contribuyente es el adquirente. También permite decir que el tipo aplicable a inmuebles lo aprueba la Comunidad Autónoma, sin publicar tipos autonómicos concretos.
La autoliquidación se presenta e ingresa por el sujeto pasivo. El TRLITPAJD remite al reglamento para plazos y forma, y el Reglamento estatal fija, con carácter general, treinta días hábiles desde que se cause el acto o contrato. Modelos, oficina competente, canales telemáticos y reglas de gestión quedan en el ámbito autonómico, así que conviene verificarlos en la agencia tributaria autonómica correspondiente antes de la firma o inmediatamente después.
¿Por qué IVA y TPO no se pagan a la vez?
Una transmisión sujeta y no exenta de IVA no tributa por TPO, sin perjuicio de AJD cuando proceda. La ficha recoge también que hay excepciones para determinadas operaciones inmobiliarias exentas de IVA.
La incompatibilidad evita tratar una misma transmisión como IVA no exento y como TPO al mismo tiempo. La Ley del IVA indica que las operaciones sujetas a IVA no estarán sujetas al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, y el TRLITPAJD recoge la misma idea para operaciones sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. La consecuencia operativa es clara: primero se identifica si la transmisión va por IVA o por TPO; después se revisa si la escritura devenga AJD.
La guía no entra en exenciones inmobiliarias complejas ni en renuncias a exención porque la ficha solo autoriza el marco prudente. Si una operación no encaja en la compra ordinaria de vivienda nueva con IVA o de vivienda usada entre particulares con TPO, la calificación debe comprobarse con la notaría, la administración tributaria competente o un profesional.
¿Quién paga el AJD del préstamo hipotecario?
En escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, el sujeto pasivo de AJD es el prestamista desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 17/2018. En una hipoteca bancaria, esto desplaza el impuesto al banco o prestamista, no al comprador como prestatario.
Esta regla solo resuelve el AJD del préstamo hipotecario. No elimina ni cambia el AJD de la escritura de compraventa de obra nueva, donde el sujeto pasivo estatal es el adquirente del bien o derecho. Por eso, al revisar una provisión de fondos, conviene pedir que cada concepto aparezca separado: IVA o TPO de la compra, AJD de compraventa si procede, gastos del préstamo, y cualquier otra partida no tributaria.
| Concepto | Quién soporta o autoliquida según la ficha estatal | A quién se paga |
|---|---|---|
| IVA de obra nueva | El comprador soporta la cuota repercutida | Al vendedor o promotor, mediante factura |
| TPO de vivienda usada | El adquirente es contribuyente y autoliquida | A la administración tributaria autonómica competente |
| AJD de compraventa | El adquirente del bien o derecho es sujeto pasivo estatal | A la administración tributaria autonómica competente |
| AJD del préstamo hipotecario | El prestamista es sujeto pasivo | Lo gestiona el prestamista como obligado tributario |
¿Qué pasa con la plusvalía municipal y el IBI?
La plusvalía municipal corresponde al transmitente en una compraventa ordinaria, mientras que el IBI se determina por la titularidad en el devengo, que es el primer día del año natural. La ficha estatal no permite afirmar un reparto legal automático del IBI entre comprador y vendedor.
La plusvalía municipal, técnicamente IIVTNU, grava si procede el incremento de valor de terrenos urbanos puesto de manifiesto por la transmisión. El texto aplicable incorpora la no sujeción cuando se constate inexistencia de incremento de valor. En transmisiones onerosas, el contribuyente es quien transmite el terreno; por tanto, en una compraventa ordinaria, el vendedor o transmitente. La excepción relevante de la ficha es que, si el transmitente es persona física no residente en España, el adquirente puede ser sustituto del contribuyente.
El IBI se construye de otra forma. La ley fija como sujeto pasivo a quien ostenta la titularidad del derecho constitutivo del hecho imponible en el devengo, y el impuesto se devenga el primer día del período impositivo, que coincide con el primer día del año natural. De ahí sale la regla estatal de trabajo: mirar quién era titular a 1 de enero. Cualquier reparto privado pactado en contrato queda fuera de esta guía.
| Tributo local | Regla estatal publicable | Matiz que no debe perderse |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | En compraventa onerosa, contribuyente transmitente | No sujeción si se acredita inexistencia de incremento; posible sustituto si transmitente persona física no residente |
| IBI | Sujeto pasivo determinado por titularidad al devengo, el primer día del año natural | No se afirma reparto legal automático comprador-vendedor dentro de esta ficha estatal |
¿Dónde se comprueban los tipos autonómicos?
Los tipos de TPO y AJD de compraventa deben comprobarse en la agencia tributaria de la Comunidad Autónoma competente. Esta guía no publica tablas de tipos autonómicos, bonificaciones, modelos ni plataformas de presentación.
El marco estatal verificado dice que el tipo variable de AJD lo fija la Comunidad Autónoma, y que el tipo de TPO para inmuebles también lo aprueba la Comunidad Autónoma. El texto estatal contiene reglas supletorias si la Comunidad Autónoma no ha aprobado tipo para el supuesto, pero la ficha ordena no convertir esas reglas en una tabla general. Para un comprador, el dato útil no es una cifra genérica, sino la confirmación administrativa aplicable a la vivienda y al lugar de liquidación.
La recomendación operativa es pedir a la notaría o gestoría que identifique el impuesto, la administración autonómica, el plazo y el modelo que utilizará. Si haces tú el trámite, consulta la sede de la agencia tributaria autonómica antes de preparar la autoliquidación. Esa comprobación es separada de la comparación hipotecaria: puedes revisar cuota, coste total y TAE con la calculadora, pero los impuestos cedidos requieren verificación autonómica.
¿Qué revisión práctica conviene hacer antes de firmar?
Antes de firmar, separa compra, préstamo y tributos locales, y pide que cada importe aparezca con sujeto pasivo y destinatario del pago. Así evitas mezclar el AJD de compraventa del comprador con el AJD del préstamo que corresponde al prestamista.
- Identifica si la vivienda es nueva o usada. En obra nueva, revisa IVA y posible AJD de compraventa. En usada, revisa TPO y la autoliquidación autonómica.
- Separa el préstamo de la adquisición. El AJD del préstamo hipotecario lo paga el prestamista como sujeto pasivo; el AJD de compraventa, cuando procede, sigue otra regla.
- Confirma plazos de ITP/AJD. El plazo estatal general del Reglamento es de treinta días hábiles, con gestión práctica autonómica.
- Pregunta por plusvalía e IBI. La plusvalía municipal corresponde al transmitente en compraventa ordinaria, con la excepción de sustituto indicada; el IBI mira la titularidad a 1 de enero.
- Revisa el coste financiero aparte. En la hipoteca, compara TAE, cuota y coste total; separa la documentación hipotecaria de los impuestos de la compra.
Para encajar estos importes en el presupuesto total, revisa también la guía de gastos de hipoteca, la checklist de compra de vivienda y la explicación de TAE frente a TIN.
Preguntas frecuentes
¿Qué impuesto se paga si la vivienda es nueva?
En el marco estatal, la entrega de vivienda nueva apta para uso como vivienda tributa por IVA al 10 %. El 4 % queda limitado a VPO de régimen especial o de promoción pública entregada por promotor. Además, la escritura de compraventa puede devengar AJD si cumple los requisitos notariales, registrales y de sujeción.
¿Qué impuesto se paga si la vivienda es usada?
Una vivienda usada tributa por TPO cuando encaja como transmisión onerosa inter vivos y no procede una operación sujeta y no exenta de IVA. El contribuyente es quien adquiere. En ITP/TPO, el adquirente autoliquida e ingresa ante la administración autonómica competente, con el plazo estatal general de treinta días hábiles.
¿Puede pagarse IVA y TPO por la misma compra?
No se pagan ambos por la misma transmisión cuando la operación está sujeta y no exenta de IVA. En ese caso no tributa por TPO, sin perjuicio de que la escritura pueda quedar sujeta a AJD si cumple sus requisitos. La ficha estatal recoge excepciones para determinadas operaciones inmobiliarias exentas de IVA.
¿Quién paga el AJD del préstamo hipotecario?
Desde la reforma introducida por el Real Decreto-ley 17/2018, en escrituras de préstamo con garantía hipotecaria el sujeto pasivo de AJD es el prestamista. Ese AJD del préstamo no debe confundirse con el AJD de la escritura de compraventa, donde el sujeto pasivo estatal es el adquirente del bien o derecho.
Resumen
- Obra nueva: IVA estatal del 10 % para vivienda apta; 4 % solo para VPO de régimen especial o de promoción pública entregada por promotor, en los términos verificados.
- Segunda mano: TPO para transmisiones onerosas cuando no procede IVA sujeto y no exento; el adquirente es contribuyente.
- IVA y TPO no se pagan a la vez por una transmisión sujeta y no exenta de IVA, sin perjuicio de AJD cuando proceda.
- AJD de compraventa y AJD del préstamo son distintos: el primero corresponde al adquirente si procede; el segundo tiene como sujeto pasivo al prestamista.
- Plusvalía municipal: en compraventa ordinaria, contribuyente transmitente; IBI: titularidad al devengo, que es el primer día del año natural.
- Tipos autonómicos de TPO/AJD, modelos y gestión práctica deben consultarse en la agencia tributaria de cada Comunidad Autónoma.
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Fuentes oficiales
- Ley 37/1992 del IVA - arts. 4.Cuatro, 88 y 91 (BOE, texto consolidado).
- Real Decreto Legislativo 1/1993, TRLITPAJD - arts. 7, 8, 27, 28, 29, 31.2, 51 y reglas estatales de TPO/AJD (BOE, texto consolidado).
- Real Decreto 828/1995, Reglamento ITPAJD - arts. 102.1 y 107.1 sobre autoliquidación y plazo general (BOE, texto consolidado).
- Real Decreto Legislativo 2/2004, TRLHL - arts. 63, 75, 104 y 106 sobre IBI e IIVTNU (BOE, texto consolidado).
- Real Decreto-ley 17/2018 - reforma del sujeto pasivo en AJD del préstamo hipotecario (BOE).
- Real Decreto-ley 26/2021 - reforma del IIVTNU y no sujeción por inexistencia de incremento (BOE).
Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico ni una oferta de préstamo. Los tipos, bonificaciones, modelos y procedimientos de ITP/AJD dependen de la Comunidad Autónoma; verifica siempre las condiciones con la administración competente, la notaría y, si lo necesitas, un profesional.
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