Código de Buenas Prácticas y carencia hipotecaria: requisitos y medidas

El Código de Buenas Prácticas es un mecanismo de protección para deudores hipotecarios en dificultades, creado por el Real Decreto-ley 6/2012, al que los bancos se adhieren de forma voluntaria pero vinculante. Su medida central es una carencia de capital de cinco años dentro de un plan de reestructuración de la deuda.

¿Qué es el Código de Buenas Prácticas y a quién obliga?

El Código de Buenas Prácticas (CBP) es el conjunto de medidas del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, para deudores hipotecarios «sin recursos» que se encuentran en el llamado umbral de exclusión. La adhesión de las entidades es voluntaria, pero, una vez adheridas, aplicarlo a quien acredita los requisitos es obligatorio.

El artículo 5.1 establece que el Código «será de adhesión voluntaria» para entidades de crédito y demás prestamistas hipotecarios profesionales. La clave está en el artículo 5.4: desde que la entidad comunica su adhesión y el deudor acredita que está en el umbral de exclusión, las previsiones del Código «serán de obligada aplicación». No es, por tanto, una recomendación: para la entidad adherida es un compromiso exigible.

Tres refuerzos completan el sistema. Primero, el contenido del Código se incorpora a toda la cartera de contratos de la entidad adherida y es oponible a terceros, de modo que si el banco cede o vende tu crédito debe salvaguardar tus derechos (art. 5.7). Segundo, el presunto incumplimiento del Código puede reclamarse ante el Banco de España, con el tratamiento de una reclamación ordinaria (art. 6.6). Tercero, la adhesión se comunica a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional, y el listado de entidades adheridas se publica en el BOE y en la sede electrónica del Tesoro, con variaciones trimestrales salvo que no haya cambios; el Portal del Cliente Bancario del Banco de España recoge ese listado.

Un apunte sobre el historial crediticio: en la declaración técnica a la CIRBE (Circular 1/2013 del Banco de España) existe un valor de situación específico, «operación reestructurada o reunificada al amparo del Real Decreto-ley 6/2012», de modo que una reestructuración bajo el Código es declarable con esa situación.

¿Quién entra en el umbral de exclusión del Real Decreto-ley 6/2012?

Entra en el umbral de exclusión quien cumple a la vez todos los requisitos del artículo 3.1: hipoteca sobre la vivienda habitual, renta familiar dentro de los límites referidos al IPREM, alteración económica o vulnerabilidad especial en los cuatro años anteriores y cuota superior al porcentaje legal de los ingresos netos. El propio artículo exige que concurran «todas las circunstancias siguientes».

Sobre la renta, esta guía no publica cifras del IPREM: su cuantía se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado (art. 2.2 del Real Decreto-ley 3/2004), así que consulta el valor del IPREM publicado en el BOE antes de hacer números.

Las circunstancias familiares de especial vulnerabilidad del art. 3.1.b incluyen la familia numerosa, la unidad monoparental con hijos a cargo, la unidad con un menor de edad, la discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante, la convivencia con parientes hasta el tercer grado en esas situaciones, la víctima de violencia de género o de trata o explotación sexual, y el deudor mayor de 60 años.

Un matiz importante desde la reforma de 2022: para entrar en el umbral ya no se exige que el esfuerzo hipotecario se haya multiplicado por 1,5; basta que la carga sobre la renta se haya incrementado. Si el incremento fue inferior a 1,5 y no hay vulnerabilidad especial, no quedas excluido, pero se aplican las medidas reducidas del Anexo que se describen a continuación.

¿Qué medidas incluye el Código en sus tres fases?

El Anexo del Real Decreto-ley 6/2012 ordena las medidas en tres fases sucesivas: reestructuración de la deuda con carencia de capital, quita potestativa y, como salida final, dación en pago con posibilidad de quedarse como inquilino.

El plan de reestructuración lleva además tres piezas valiosas: las cláusulas suelo se inaplican con carácter indefinido, cabe la reunificación del conjunto de las deudas del deudor y no hay costes por compensación por amortización anticipada durante los 10 años posteriores a la aprobación del plan. El capital aplazado durante la carencia puede pasarse a una cuota final, prorratearse en las cuotas restantes o combinar ambos sistemas. Y si al terminar la carencia sigues en el umbral de exclusión sin que la propia salida de la carencia sea la causa determinante, puedes instar un segundo plan de reestructuración (Anexo 1.d).

Dos protecciones adicionales completan el cuadro. Para quien pide medidas del Código y acredita el umbral, el interés de demora queda limitado al interés remuneratorio pactado más un 2 % sobre el capital pendiente (art. 4). Y los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores que estén en el umbral de exclusión pueden exigir que la entidad agote primero el patrimonio del deudor principal, aunque hubieran renunciado al beneficio de excusión (art. 3 bis); si firmaste o te piden firmar como garante, amplía en la guía sobre avalistas en la hipoteca.

Existe también, en el Anexo 4, un derecho de alquiler para ejecutados cuyo lanzamiento esté suspendido conforme a la Ley 1/2013: renta anual máxima del 3 % del valor de la vivienda al tiempo del remate, por plazos anuales prorrogables hasta 5 años, ampliables otros 5 por acuerdo.

¿Qué fue el Código de Buenas Prácticas del Real Decreto-ley 19/2022?

Fue un Código temporal, aprobado en noviembre de 2022 como medida coyuntural frente a la subida de tipos, dirigido a hogares de clase media en riesgo de vulnerabilidad. Su plazo de solicitud terminó el 24 de noviembre de 2025 con carácter general y el 24 de mayo de 2026 para residentes en localidades afectadas por la DANA.

Se dirigía a personas físicas con préstamo o crédito hipotecario sobre la vivienda habitual, con precio de adquisición de hasta 300.000 € y constituido hasta el 31 de diciembre de 2022. El Acuerdo del Consejo de Ministros que lo desarrolló, en su texto consolidado tras la mejora de diciembre de 2023, fijó el límite de renta en 4,5 veces el IPREM anual de 14 pagas (5,5 y 6,5 veces en los supuestos de discapacidad o enfermedad grave), exigió que el esfuerzo hipotecario se hubiera multiplicado por al menos 1,2 —o una circunstancia de especial vulnerabilidad— y que la cuota superara el 30 % de los ingresos netos.

Sus medidas eran distintas de las del Código de 2012: ampliación del plazo total hasta un máximo de 7 años (sin pasar de 40 años desde la constitución), posibilidad de fijar la cuota en el importe de junio de 2022 durante 12 meses mediante una carencia total o parcial del principal —con el principal no amortizado devengando un tipo que redujera un 0,5 % el valor actual neto del préstamo— y opción de convertir el préstamo de tipo variable a tipo fijo, con un tipo que la entidad podía ofertar libremente.

Lo que sí permanece son las mejoras que el Real Decreto-ley 19/2022 introdujo en el Código de 2012 y que siguen en su texto consolidado: la graduación de las reestructuraciones (carencia de 5 años con euríbor menos 0,10, o carencia de 2 años con ampliación de hasta 7 años en el supuesto reducido), la ampliación de 12 a 24 meses del plazo para pedir la dación en pago, el segundo plan de reestructuración tras la carencia y la oponibilidad del Código frente a terceros en caso de cesión del crédito.

¿Cómo funciona una carencia hipotecaria pactada fuera del Código?

Fuera del Código, la carencia es un pacto con tu banco por el que durante un periodo pagas una cuota reducida —solo intereses— o incluso nula. No es un derecho legal autónomo: la entidad puede acceder o no tras analizar la viabilidad y la garantía, según describe el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.

La aritmética importa más que el alivio inmediato. Si solo pagas intereses, el capital prestado no disminuye durante la carencia; si no pagas ni intereses ni capital, los intereses se acumulan y la deuda crece. En ambos casos amortizas más tarde y, según la modalidad, pagas más intereses acumulados o afrontas cuotas posteriores mayores: el Banco de España confirma que las cuotas variarán al terminar el periodo de carencia.

Formalmente, la carencia pactada se instrumenta como una modificación o novación de las condiciones del préstamo, que debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, en el marco de la Ley 2/1994. Los cambios que puedes negociar, sus comisiones y su fiscalidad se explican en la guía sobre la novación de hipoteca; y para entender el movimiento contrario —adelantar pagos cuando la economía mejora—, revisa cómo funciona amortizar la hipoteca anticipadamente.

Un motivo para negociar pronto y no esperar al impago: el artículo 24 de la Ley 5/2019 (LCCI) regula el vencimiento anticipado de los préstamos inmobiliarios con persona física, que se produce si concurren mora, requerimiento previo y unos umbrales cuantitativos: impago del 3 % del capital o 12 mensualidades en la primera mitad del plazo, y del 7 % o 15 mensualidades en la segunda. Pactar una carencia o acogerse al Código antes de llegar ahí evita ese escenario.

Preguntas frecuentes

¿Sigue abierto el Código de Buenas Prácticas?

El Código del Real Decreto-ley 6/2012 continúa aplicándose a los deudores en umbral de exclusión cuyas entidades estén adheridas, sin fecha de expiración en su texto consolidado. El Código del Real Decreto-ley 19/2022, en cambio, era temporal: su plazo general de solicitud terminó el 24 de noviembre de 2025 y el de las localidades DANA el 24 de mayo de 2026. Comprueba el estado en el BOE.

¿El banco está obligado a aceptar la dación en pago?

Sí, dentro del Código del Real Decreto-ley 6/2012 y si se cumplen las condiciones: deben haber resultado inviables la reestructuración y la quita, cumplirse los requisitos adicionales del artículo 3.2 y solicitarse dentro de los 24 meses desde la solicitud de reestructuración. En ese caso la entidad adherida está obligada a aceptar la entrega de la vivienda, con cancelación definitiva de la deuda. La quita, en cambio, es potestativa para la entidad.

¿Qué interés se paga durante la carencia del Código?

Durante la carencia de 5 años de la reestructuración del Real Decreto-ley 6/2012, los préstamos variables pasan a euríbor menos 0,10 y los préstamos a tipo fijo mantienen su tipo fijo. En el supuesto reducido (carencia de 2 años), el tipo aplicado debe suponer una reducción del 0,5 % del valor actual neto del préstamo. Además, las cláusulas suelo se inaplican con carácter indefinido.

¿Puedo pactar una carencia fuera del Código de Buenas Prácticas?

Sí, como novación acordada con tu entidad, que puede aceptarla o rechazarla tras analizar la viabilidad y la garantía. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si solo pagas intereses, el capital no disminuye durante la carencia; si no pagas nada, los intereses se acumulan y la deuda crece, y las cuotas varían al terminar el periodo.

Resumen

• El Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012 protege a deudores en umbral de exclusión: la adhesión del banco es voluntaria, pero una vez adherido su aplicación es obligatoria y reclamable ante el Banco de España.
• Requisitos principales: renta de hasta 3 veces el IPREM (4 o 5 en supuestos especiales), cuota superior al 50 % de los ingresos netos (40 % en supuestos reforzados) y vivienda con tope de 300.000 € (250.000 € para la dación).
• Tres fases: reestructuración con carencia de capital de 5 años (2 en el supuesto reducido) y euríbor menos 0,10; quita potestativa; y dación en pago obligatoria en 24 meses, con alquiler opcional de 2 años al 3 % anual.
• El CBP del RDL 19/2022 fue temporal: sus plazos de solicitud terminaron el 24/11/2025 (general) y el 24/05/2026 (localidades DANA); sus mejoras permanentes en el Código de 2012 siguen en el texto consolidado.
• Fuera del Código, la carencia es una novación pactada: alivia la cuota un tiempo, pero el capital no baja (o la deuda crece) y el coste total del préstamo aumenta.

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Fuentes oficiales

• Real Decreto-ley 6/2012 — umbral de exclusión (art. 3), interés de demora (art. 4), adhesión y ámbito (art. 5), reclamaciones (art. 6.6) y Anexo con las tres fases (BOE, texto consolidado).
• Real Decreto-ley 19/2022 — nuevo Código temporal y mejoras del Código de 2012 (art. 10, disposición adicional segunda) (BOE, texto consolidado).
• Acuerdo del Consejo de Ministros de 22 de noviembre de 2022 — texto del nuevo Código de Buenas Prácticas (BOE, texto consolidado).
• Acuerdo del Consejo de Ministros de 27 de diciembre de 2023 — elevación del límite de renta a 4,5 veces el IPREM (BOE).
• Real Decreto-ley 7/2024 — prórroga de la duración del nuevo Código a 36 meses (42 para localidades DANA) (BOE).
• Acuerdo del Consejo de Ministros de 11 de noviembre de 2024 — adaptación de los plazos de solicitud (BOE).
• Real Decreto-ley 3/2004 — creación del IPREM y fijación anual de su cuantía en los Presupuestos (BOE, texto consolidado).
• Ley 5/2019 (LCCI) — art. 24, vencimiento anticipado (BOE, texto consolidado).
• Banco de España — Periodo de carencia (Portal del Cliente Bancario).
• Banco de España — Entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas (Portal del Cliente Bancario).

Aviso: esta guía y la calculadora tienen carácter informativo y educativo. No constituyen asesoramiento financiero, fiscal ni jurídico ni una oferta de préstamo. El acceso al Código de Buenas Prácticas depende de acreditar los requisitos legales ante tu entidad; verifica siempre el texto consolidado en el BOE, el listado de entidades adheridas en el Banco de España y, si lo necesitas, consulta a un profesional. La FEIN de la entidad recoge la oferta vinculante y las cifras calculadas con sus condiciones y supuestos.